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| Abogados Dominicanos |
1.- LA LESIÓN EN TERRENOS REGISTRADOS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA
Según Eduardo J. Couture, la lesión es el
perjuicio, disminución o menoscabo deparados por un acto o hecho jurídico. En
Roma, de donde nace el derecho francés, cuando un ciudadano era afectado con
respeto al precio cuando hacía una transacción, se decía que ese acto estaba
afectado de precio vil; luego en el antiguo derecho francés aparece por primera
vez el término lesión que es diferente al precio vil.
Si se habla de precio vil es un precio por debajo de la lesión, porque la lesión,
es cuando el vendedor ha sido afectado en más de las duodécimas partes en el
precio de un inmueble. La lesión no aparece en los vicios del consentimiento
que estipula la norma del Artículo 1109 del Código Civil Dominicano, que
expresa: No hay consentimiento válido, si
ha sido dado por error, arrancado por violencia o sorprendido por dolo.
En efecto, el motivo por el cual la lesión no se encuentra entre estos
vicios generales del consentimiento, es porque se trata de un vicio excepcional
del consentimiento, porque solo aplica para determinados contratos. Es así que la
lesión no vicia las convenciones sino con relación a ciertos contratos y a
ciertas personas.
Conforme el Artículo 1305 del Código Civil Dominicano la simple lesión da lugar a la rescisión a favor del menor no emancipado, contra toda clase de convenciones, y a favor del menor emancipado, contra todos los convenios que excedan los límites de su capacidad.
La norma del Artículo 1674 de Código Civil expresa: Si el vendedor ha sido lesionado en más de las siete duodécimas partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la rescisión de la venta, aunque haya renunciado expresamente a esa facultad en el contrato, o declarado que hacia donación en la diferencia del precio.
De este texto se infiere, que el legislador presume la poca pericia de quien ha sido lesionado, lo considera inexperto o en desventaja frente a otro contratante.
2.- La Lesión en el Código Civil Dominicano
Conforme el Artículo 1305 del Código Civil Dominicano la simple lesión da lugar a la rescisión a favor del menor no emancipado, contra toda clase de convenciones, y a favor del menor emancipado, contra todos los convenios que excedan los límites de su capacidad.
La norma del Artículo 1674 de Código Civil expresa: Si el vendedor ha sido lesionado en más de las siete duodécimas partes en el precio de un inmueble, tiene derecho a pedir la rescisión de la venta, aunque haya renunciado expresamente a esa facultad en el contrato, o declarado que hacia donación en la diferencia del precio.
De este texto se infiere, que el legislador presume la poca pericia de quien ha sido lesionado, lo considera inexperto o en desventaja frente a otro contratante.
3.- La Antigua Ley 1542 de Registro de Tierras
Cabe señalar que en la Antigua Ley
1542 de Registro de Tierras, cuando el terreno estaba registrado no
había posibilidad a lesión, porque el Artículo 175 en su parte final decía que
en terreno registrado no aplican las disposiciones de los Artículos 1674 y 1685
del Código Civil, que dispone la rescisión de venta en que sea perjudicado el
vendedor en más de siete duodécimas partes del verdadero valor del terreno.
4.- La Nueva Ley de Registro Inmobiliario en la República Dominicana (Ley 108-05)
Sin embargo, en la nueva Ley de Registro Inmobiliario la última parte del Artículo
175 de la Ley de Registro de Tierras quedó fuera, excluido en el principio
cuarto que es donde se transcribió este antiguo Artículo, se limitó a decir lo
siguiente: Todo derecho registrado de
conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y
garantía absoluta del Estado.
Las disposiciones que prohibían en la Antigua Ley la lesión en terreno
registrado, no son originadas del Sistema Torrens, sino, de un aporte del
legislador del 1964 en virtud de la Ley Número 544, por una situación especial
de la época que favorecía al Estado Dominicano. Pero como la Ley de Registro
Inmobiliario no prohíbe la lesión en terreno registrado, en buen derecho está
permitido.
También hay que tomar en cuenta el Principio VII y el Artículo 3, Párrafo Segundo de la Ley de Registro inmobiliario, prevé que cada vez que haya dudas, oscuridad o carencia de la presente Ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y al respecto es buen recordar que el derecho común en los Artículo 1674 al 1685 del Código Civil cuando trata la lesión no hace distinción si el terreno está o no registrado, es evidente que en la Jurisdicción Inmobiliaria hay lesión.
También hay que tomar en cuenta el Principio VII y el Artículo 3, Párrafo Segundo de la Ley de Registro inmobiliario, prevé que cada vez que haya dudas, oscuridad o carencia de la presente Ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y al respecto es buen recordar que el derecho común en los Artículo 1674 al 1685 del Código Civil cuando trata la lesión no hace distinción si el terreno está o no registrado, es evidente que en la Jurisdicción Inmobiliaria hay lesión.
Además se debe recordar que el objetivo de la lesión o su espíritu, es
proteger a los más débiles contra los más fuertes, a los menos formados, frente
a los más astutos. Esta sanción que impone la lesión es en nombre de equidad,
por el principio de igualdad de contrato.
Para saber si hay o no lesión en una transacción inmobiliaria, el legislador
ha previsto la forma más científica posible, cuando estatuyó en el Artículo
1675 del Código Civil que, para saber si ha habido lesión de más de las siete
duodécimas partes, es preciso tasar el inmueble según su estado y valor, en el
momento de la venta.
Es preciso indicar que cuando el legislador refiere a en el momento de la venta, lo que significa es que la tasación no
debe hacerse tomando como parámetro el valor del inmueble en el momento en que
se ordena el peritaje, sino remontarse al valor de la época se hizo la transacción.
En cuanto al plazo para demandar la rescisión o nulidad por lesión, es
necesario decir que cuando un contrato está afectado por lesión, estamos frente
a una nulidad relativa, que en el caso de la lesión el legislador del Código
Civil le llamó rescisión, la sanción es la rescisión del contrato, por tanto,
como todas las acciones tiene que estar sometidas a un plazo para su ejercicio.
El Código Civil Dominicano puso para su ejercicio una prescripción especial
de dos años, cuyo plazo comienza a correr desde el día de la venta, todo esto
en virtud de la norma contemplada en el Artículo 1676 del Código Civil que dice:
No podrá admitirse la demanda después de
haberse pasado dos años, contados desde el día de la venta.
Esta prescripción es de interés privado, no es de orden público, por tanto,
los jueces no la pueden suplir de oficio, tiene que ser a pedimento de parte, conforme
con la prohibición muy conocida del Artículo 2223 del Código Civil que expresa
que: No pueden los jueces suplir de
oficio la excepción que resulta de la prescripción.
