➤ ¿QUÉ CONOCEN LOS TRIBUNALES DE TIERRAS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA? ➤ Abogados en Santiago de los Caballeros

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Los Tribunales de Tierras en la República Dominicana integran un importante órgano del Sistema Registral. Están compuestos en términos generales por Tribunales de Tierra de Jurisdicción Original. Estos son Tribunales Unipersonales, en primer grado. También están los Tribunales Superiores de Tierras, compuesto como órganos colegiados, en segundo grado.

Estos Tribunales conocen de manera exclusiva, de acuerdo con su propia naturaleza, todo cuando se relaciones con los derechos inmobiliarios y su registro. 

Tienen competencia de atribución o en razón de la materia, de innegable orden público, para conocer los asuntos de carácter administrativo o contencioso que les sean presentados en materia de tierras por todas las personas interesada, con arreglo a la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario y los reglamentos que la complementan.

La competencia territorial de los Tribunales de Tierras en la República Dominicana está determinada por la ubicación física del inmueble, es decir, que si un inmueble se encuentra ubicado en una provincia tal, el Tribunal de Tierras que va a conocer de cualquier asunto sobre Derecho Registrado que involucre ese inmueble es el que se encuentra ubicado en el Distrito Judicial que corresponde a esa provincia.

La Ley de Registro Inmobiliario Número 108-05, en las normas contenidas en los Artículos 3, 6, 7, 8, 9 y 10 sobre la competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria o Tribunales de Tierras establece lo siguiente:

ARTÍCULO 3.- Competencia. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley.

PÁRRAFO I.- Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria, aun cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar y aun cuando dicho inmueble este en proceso de saneamiento.

PÁRRAFO II.- Derecho supletorio. El derecho común será supletorio de la presente ley.

ARTÍCULO 6.- Definición. Los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente.

PÁRRAFO I.- Para celebrar audiencia el tribunal estará integrado por tres jueces y sus decisiones serán firmadas por los mismos.

PÁRRAFO II.- Las decisiones del Tribunal Superior de Tierras serán adoptadas por mayoría simple.

PÁRRAFO III.- Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores de Tierras y serán puestos en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a las necesidades del sistema, tal como lo establece la Ley 267-98 de fecha 24 de mayo de 1998, en su Artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus párrafos.

ARTÍCULO 7.- Competencia. Los Tribunales Superiores de Tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como también en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por esta ley.

PÁRRAFO I.- Si se presentare conflicto de jurisdicción entre tribunales superiores de tierras es competencia de la Suprema Corte de Justicia atribuir la competencia.

ARTÍCULO 8.- Composición. Para conocer de los asuntos de su competencia, el Tribunal Superior de Tierras será integrado por jueces escogidos de acuerdo a los mecanismos establecidos por la vía reglamentaria.

CAPÍTULO III

TRIBUNALES DE JURISDICCIÓN ORIGINAL

ARTÍCULO 9- Son Tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.

ARTÍCULO 10.- Competencia. Los Tribunales de Jurisdicción Original conocen en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo a la Secretaria de los Despachos Judiciales.

PÁRRAFO I.- Los Tribunales de Jurisdicción Original serán puestos en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema.

PÁRRAFO II.- Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras.

PÁRRAFO III.- Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de jurisdicción dentro del distrito judicial al que pertenecen.

Como se puede ver estos Tribunales de Tierras tienen la obligación de tutelar de manera eficiente los derechos registrados, principalmente el derecho de propiedad. La Doctrina ha establecido que dichos Tribunales tienen un rol trascendente a favor del imperio de la seguridad jurídica, debiendo crear una dinámica de gestión de despacho que se constituya en garantía para la mayor celeridad en el conocimiento de sus expedientes para contribuir al desarrollo económico del país.

➤ ABOGADO DE TIERRA EN SANTIAGO DE LOS CABALLEROS, REPÚBLICA DOMINICANA ➤ ¿QUÉ SON LAS MEJORAS Y CÓMO PUEDO REGISTRARLAS?

La expresión mejoras proviene del latín; es un derivado de améliorer, construido sobre melior, que significa mejor. El Diccionario de la Lengua Española dice que el término mejor significa: Superior a otra cosa y que la excede en una cualidad natural o moral.

Las mejoras tienen entre nosotros una singular connotación; en la abrogada Ley Número 1542 de Registro de Tierras, de 1947, bajo el título Registro de Mejoras se le dedicó sólo el Artículo 202, y éste otorgaba el derecho de registro al dueño de las mejoras, siempre que el titular del terreno así lo consintiera de manera expresa y, en tal caso, el Registrado expedía un Duplicado de Certificado de Título que contenía destacada la expresión Duplicado del Dueno de las Mejoras.

La Actual Ley Número 108-05, de Registro Inmobiliario no aborda las mejoras; es el Reglamento General de Registro de Títulos texto jurídico que trata esta figura bajo el título de Mejoras. El Artículo 23 del referido Reglamento la define:Mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor.

➤ ABOGADOS DE TIERRAS EN SANTIAGO DE LOS CABALLEROS, REPÚBLICA DOMINICANA, ➤ LA NULIDAD Y SUS TIPOS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

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    En el antiguo Derecho Romano, “conocieron el acto nulo, nullum, es decir la nada, como aquel acto que se había dictado contraviniendo la ley y que en tal virtud no debía considerarse como eficaz ante el derecho; un acto así era una expresión material sin fuerza vinculante, la nada jurídica”. Es así que el mismo acto debía ser considerado nulo desde el inicio, sin necesidad de una proclamación judicial. Ya en una época posterior, el derecho medieval admite que existe un tipo de nulidad fundada en la infracción de la ley y el orden público, que no opera de pleno derecho necesariamente, y en algunos casos ella debía estipularse, esencialmente cuando la nulidad no fuera declarada.

    La nulidad es pues una sanción que tiende a desbaratar lo hecho y a no reconocer efectos jurídicos a un acto que no se ha ajustado a la ley. Para este jurista colombiano, en la existencia de un contrato se reconoce que se han concurrido los elementos esenciales de fondo y forma que deben caracterizarlo para tales fines. La nulidad consiste en la sanción establecida por la ley que alcanza a aquellos actos jurídicos que se han formalizado sin llenarse los requisitos establecidos para su validez“.

    En consonancia con lo que establece la norma contenida en el Artículo 1108 del Código Civil Dominicano, existen cuatro condiciones para la validez de un contrato: El consentimiento de la parte que se obliga; su capacidad para contratar; un objeto cierto que forme la materia del compromiso; y una causa lícita en la obligación. Si faltara algunos de estos elementos esenciales será inexistente, y si algún vicio lo afectare, sería nulo por existencia.

    En la Jurisdicción Inmobiliaria la excepción de nulidad tiene los mismos efectos que en la Jurisdicción Ordinaria, debido a que el derecho común es supletorio en esta materia. Es así que admite que cualquier acto jurídico que no cumpla con los requisitos exigidos por la normativa, puede ser declarado nulo, y dicha nulidad puede ser admitida por solicitud de cualquier parte interesada o de oficio dependiendo del tipo de nulidad. 

    Es unánimemente admitido en la Doctrina y la Jurisprudencia que en el Derecho Común la nulidad de los actos que generan obligaciones puede ser de dos tipos, a saber: nulidad absoluta o nulidad relativa.

    La nulidad absoluta es la sanción legal que se le impone a aquellos contratos que han sido celebrados omitiendo un requisito exigido por su naturaleza. De manera que, serán causas de nulidad absoluta los siguientes actos: a) Por tener el objeto o causa ilícita; b) Por la comisión de algún requisito que la ley prescribe para el valor de ciertos actos en consideración a la naturaleza de ellos; y c) En los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. La nulidad absoluta puede ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece manifiesto en el acto. Puede alegarse por todos los que tengan interés en hacerlo. La Doctrina y la Jurisprudencia internacional han agregado el carácter imprescriptible de la acción de nulidad absoluta.

    Algunas características de la nulidad absoluta, contempladas en la doctrina colombiana son las siguientes: “a) Puede y debe ser declarado por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en un acto o contrato; b) Puede alegarla todo aquel que tenga interés en ello; c) Puede así mismo, solicitarla el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley; y d) Es saneable en dos casos: por participación, salvo cuando es generada por objeto o causa ilícitos y por la prescripción extraordinaria”.

    La nulidad absoluta viene instituida en intereses particulares de las personas, que de acuerdo a su calidad, sujeto a requisitos especiales, podrán celebrar sus actos o contratos. De donde se desprende, que esta no solamente puede ser declarada a petición de parte, sino también de oficio.

     De su lado, la nulidad relativa es definida como la sanción legal gravada para aquellos contratos que han sido celebrados omitiendo alguno de los requisitos exigidos en consideración a la calidad o estados de las personas que lo subscriben. La nulidad relativa tiene las siguientes características: a) No la puede declarar el juez sino a petición de la parte; b) No puede solicitarla el Ministerio Público en el solo interés de la ley; c) Solo pude alegarse por aquello en cuyo beneficio la hayan establecidos las leyes, o por sus herederos o cesionarios; y d) Puede sanearse por prescripción o por ratificación de las partes.

   La nulidad relativa solo puede alegarse “por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o por sus herederos o cesionarios”. De allí que solo puede ser invocada a petición de parte.

    En sentido general, ya sea que se este frente a una nulidad absoluta o relativa, el objetivo que se persigue es volver las cosas al estado original en que se encontraban si no hubiese existido el acto o contrato nulo.

   Como vemos, se han establecidos marcadas diferencias entre los tipo de nulidades, mientras las nulidades absolutas son aquellas que están fundamentadas en el orden público y las buenas costumbres, y cuya intención es proteger la sociedad, y cualquiera de las partes puede invocarla; las nulidades relativas, de su lado, son dictadas para la protección de los particulares, y se encuentran reservadas únicamente para la persona que la ley expresa, y solo ésta es quien puede invocarla.

    En caso de necesitar cualquier ayuda jurídica puedes comunicarte con nosotros a los números 1-809-336-7486 y 1-849-265-0004 o escribirnos a nuestro correo electrónico: consultorialegaldominicana@gmail.com    

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