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La Ley Número 596,
promulga el 31 de octubre del 1941, establece un sistema especial para las
ventas condicionales de inmuebles y en la norma contenida en el Artículo Primero
señala expresamente que:
Para los fines de esta Ley, se denomina venta condicional aquella en que se conviene que el derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no se haya pagado la totalidad o determinada porción del precio, o cumplido alguna condición señalada en el contrato.
Para los fines de esta Ley, se denomina venta condicional aquella en que se conviene que el derecho de propiedad no es adquirido por el comprador mientras no se haya pagado la totalidad o determinada porción del precio, o cumplido alguna condición señalada en el contrato.
En estos casos de ventas condicionales de inmuebles, el comprador asume el goce del inmueble desde el momento de la venta, a menos que se pacte lo contrario. Es bueno indicar que si el comprador fomenta mejoras en el inmueble objeto de este contrato, y la venta queda sin efecto por el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el comprador, estas mejoras se computarán a favor del comprador. Sin embargo, el vendedor las podrá adquirir con preferencia a cualquier otra persona, con un descuento del veinte por ciento (20%) del valor al momento en que se produce la resolución.
En este mismo orden de ideas, la norma prevista en el Párrafo Único del Artículo 16 de dicha la Ley de Ventas Condicionales de Inmuebles expresa que: Esta opción de compra durará por el término de dos años a favor del vendedor. De tal suerte que el comprador puede pagar la totalidad del precio de la venta mientras el contrato de compraventa condicional no haya sido cancelado. Si paga adquiere la titularidad absoluta del inmueble.
La norma contenida en el Artículo 98 de la Ley Número 108-05, de Registro Inmobiliario, aborda lo relativo a la venta condicional y el bloqueo registral cuando dice textualmente que: La venta condicional de inmuebles se inscribe en el registro complementario del Certificado de Título; esta inscripción genera un bloqueo registral e impide la inscripción de acto de disposición.
El Registro de Título otorgará un asiento de inscripción y anotará en el Registro Complementario la información esencial contenida en el acto notarial que sustente la venta condicional, previo cumplido del pago de impuestos, tasas o contribuciones especiales, y toda la documentación, incluyendo el duplicado de dueño del Certificado de Título, quedará en el archivo registral. El Registrador de Títulos correspondiente dará constancia de haber recibido dicho duplicado.
Cualquier persona con interés legítimo podrá solicitar al Registro de Títulos la expedición de una certificación de inscripción en la que se haga constar si existe o no asiento de contrato de venta condicional. La cancelación del asiento de inscripción puede ser solicitada por el vendedor, el comprador o sus causahabientes, mediante prueba de que han cumplido las obligaciones estipuladas en el acto contractual o de que el vendedor le manifiesta su consentimiento para que se produzca la cancelación.
Una elemento importante a resaltar es que si al hacer su calificación, el Registro de Títulos tiene dudas con relación a la prueba presentada por el comprador o sus causahabientes en su pretensión de obtener la cancelación del referido asiento, puede pedir la expresa aquiescencia del vendedor al respecto. El Registrador de Títulos, tras la calificación favorable del expediente, procederá al registro definitivo y expedirá el nuevo duplicado de Certificado de Título a dicho comprador.
Otro elemento importante a señalar es que si la resolución de la venta se produce por no cumplirse las condiciones establecidas, el Registrador de Títulos no podrá ejecutar la cancelación del asiento de inscripción sin haber comprobado que el vendedor ha efectuado la devolución del pago de la totalidad de la suma proporcional establecida, según caso podrá ser menor del sesenta por ciento (60%) de dichos valores.
En este mismo tenor, la cancelación podrá efectuarse cuando hayan transcurrido los treinta días del término para que este pago se efectúe. En este último caso el Registrador de Títulos inscribirá una hipoteca sobre el inmueble a favor del comprador, por el monto de la suma adeudada y la asentará en el Registro Complementario.
En consecuencia, es oportuno concluir que la venta condicional inmobiliaria genera un bloqueo registral; por lo tanto, todo acto de disposición como los son: transferencia, hipoteca, cesión, entre otros, será nulos. Ahora bien, los asientos de anotación o inscripción ordenados por la autoridad competente pueden afectar un inmueble que esté sometido al sistema especial de venta condicional.
