La República Dominicana, como muchas otras naciones con un sistema legal basado en el derecho civil, establece normativas claras que buscan regular las transferencias de propiedad, especialmente aquellas que ocurren dentro del círculo familiar.
La venta de bienes, ya sean inmuebles o muebles de alto valor, entre hermanos es una práctica común, motivada a menudo por acuerdos sucesorales informales, reorganización patrimonial o simplemente por la intención de mantener la propiedad dentro de la familia.
Sin embargo, lo que parece ser una simple transacción comercial entre parientes está cargado de complejidades legales y, sobre todo, fiscales, regidas principalmente por el Código Civil Dominicano y la Ley sobre Sucesiones y Donaciones (Ley 2569-50).
Este artículo tiene como objetivo desglosar la legalidad de la venta entre hermanos en el contexto dominicano, analizando las implicaciones de la crucial "presunción de donación" que impone la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) y ofreciendo una guía sobre cómo estructurar estas transacciones de manera correcta y transparente.
La Base Legal: ¿Contrato de Venta o Donación?
En principio, la venta entre hermanos es un acto perfectamente legal y válido bajo el derecho contractual dominicano. El Código Civil Dominicano establece que pueden comprar o vender todos aquellos a quienes la ley no se lo prohíbe.
A diferencia de la venta entre cónyuges (prohibida con contadas excepciones por el mismo código), la relación de hermandad no constituye una prohibición directa para celebrar un contrato de compraventa.
Para que una venta sea legalmente reconocida como tal, debe cumplir con los elementos esenciales de todo contrato: consentimiento, capacidad, objeto y, fundamentalmente en la venta, la existencia de un precio cierto pagado por el comprador al vendedor.
No obstante, la complejidad surge en el plano tributario. Es aquí donde la ley introduce un mecanismo diseñado para prevenir la evasión fiscal que podría ocurrir si se simulan ventas a precios irrisorios para ocultar transferencias gratuitas de patrimonio, las cuales están sujetas a un impuesto mayor.
La Sombra de la DGII: La Presunción de Donación
El principal desafío en la venta de bienes entre hermanos en la República Dominicana es la presunción de donación establecida la Ley 2569-50 sobre Sucesiones y Donaciones. Si bien el texto legal se refiere específicamente a las ventas entre "parientes en línea directa" (padres e hijos, por ejemplo), la práctica administrativa y la interpretación de la DGII han extendido esta presunción, con frecuencia, a las transacciones entre hermanos.
¿Qué Implica la Presunción?
Cuando la DGII aplica la presunción de donación, invierte la carga de la prueba.
En lugar de que la administración deba demostrar que se ha producido una donación simulada, es el contribuyente (los hermanos) quien debe probar, de manera fehaciente, que se trata de una venta real.
La diferencia entre ser calificado como venta o como donación es abismal en términos fiscales:
| Concepto | Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (Venta) | Impuesto sobre Donaciones |
| Tasa (Inmuebles) | Generalmente el 3% del valor del inmueble. | Tasa significativamente mayor (históricamente alrededor del 27%). |
| Justificación | Solo se requiere el contrato de venta y el pago del 3% si no hay presunción. | Se requiere justificar la capacidad económica y el pago real de la compra. |
Si la DGII determina que la transacción es una donación, el contribuyente no solo deberá pagar la tasa mucho más alta, sino que también estará sujeto a los recargos e intereses por la mora, y potencialmente a sanciones por defraudación fiscal si la simulación es flagrante.
Estrategias para Desvirtuar la Presunción y Garantizar la Venta
Para que la venta entre hermanos sea exitosa, transparente y reconocida como tal por la DGII, es indispensable que los hermanos tomen medidas específicas para documentar la realidad de la transacción:
1. Justificación de la Capacidad Económica del Comprador
Este es el pilar fundamental. El hermano comprador debe poder demostrar que poseía los fondos necesarios para realizar la compra al momento de la transacción. Los documentos clave incluyen:
Evidencia de ingresos: Declaraciones de impuestos, estados financieros, o certificaciones de trabajo que demuestren una fuente de ingresos legítima.
Ahorros o inversiones: Estados de cuenta bancarios que muestren la acumulación de los fondos utilizados para el pago.
Procedencia de los fondos: Si el dinero provino de un préstamo o de la venta de otra propiedad, la documentación de esa operación (contratos, desembolsos de préstamos, etc.) es esencial.
2. Comprobante de Pago Real y Rastreable
Una venta implica una transferencia de dinero; una donación, no. Para probar que hubo pago, se debe evitar el uso de efectivo. El pago ideal debe ser:
Transferencia Bancaria: Realizar el pago total o parcial mediante transferencia directa de la cuenta del comprador a la cuenta del vendedor.
Cheque Certificado o de Administración: Un cheque emitido por un banco a favor del vendedor, con la debida anotación del concepto.
Depósito Bancario: Evitando el depósito de efectivo sin origen claro.
La documentación debe demostrar la correlación temporal y de monto entre la salida de dinero de la cuenta del comprador y la entrada de dinero en la cuenta del vendedor.
3. Precio de Mercado Justo y Razonable
Aunque los hermanos tengan el derecho de negociar el precio, si el precio de venta es notoriamente inferior al valor de mercado o al valor catastral establecido por la DGII, esto puede ser un indicio de simulación de venta.
Es crucial utilizar como referencia una tasación reciente realizada por un perito independiente o, al menos, asegurar que el precio pactado sea igual o superior al valor que la DGII utiliza para el cálculo del IPI (Impuesto al Patrimonio Inmobiliario).
4. Documentación Notarial Rigurosa
El Contrato de Compraventa debe ser un documento notariado, legalizado y contener cláusulas específicas que reflejen la realidad de la operación, incluyendo:
Identificación clara de la forma de pago (y referencia a los comprobantes bancarios).
Declaración jurada de las partes sobre la veracidad del precio y la intención de venta.
Una adecuada descripción del inmueble.
El Rol del Abogado y el Notario
Dada la sensibilidad fiscal y legal de las ventas entre parientes, la participación de profesionales del derecho es ineludible.
El abogado inmobiliario puede:
Asesorar sobre el precio de mercado y la estructura legal más adecuada.
Preparar el Contrato de Compraventa con las cláusulas necesarias para anticipar y refutar la presunción de donación.
Reunir y organizar la documentación de soporte de capacidad económica y pago.
El notario público es indispensable para:
Autenticar el Contrato de Compraventa.
Garantizar la identidad y la capacidad legal de las partes.
Finalmente, el trámite ante la DGII para la transferencia (pago del impuesto y obtención del certificado de descargo) es el momento crítico donde se evaluará si la operación califica como venta o donación.
La presentación de un expediente de transferencia completo, que incluya no solo el contrato y el título, sino también las pruebas de pago y capacidad económica, es lo que determinará el éxito de la operación.
Consideraciones Adicionales: Bienes Sucesorales
Una situación común en la venta entre hermanos es cuando el bien a vender proviene de una herencia (una copropiedad o "indivisión"). En este caso, la venta de la cuota de un hermano a otro es un mecanismo legítimo para liquidar la indivisión.
Si el bien aún no ha pasado por el proceso de Determinación de Herederos e inscripción de la Declaración Sucesoral, se deben completar esos pasos previos antes de proceder a la venta.
Es importante recordar que, en la partición sucesoral, si un hermano vende su parte (o derechos sucesorales) antes de la partición definitiva, los demás coherederos tienen el derecho de retracto, aunque esto es un tema que se debe manejar dentro del marco de las reglas de la copropiedad.
Conclusión
La venta de un bien entre hermanos en la República Dominicana es una operación legalmente posible, pero que se encuentra bajo la lupa de la administración tributaria debido a la figura de la presunción de donación.
Para navegar esta complejidad, los hermanos deben dejar de lado la informalidad familiar y tratar la transacción con el rigor de un negocio entre terceros: establecer un precio de mercado justo, utilizar instrumentos financieros trazables para el pago y documentar exhaustivamente la capacidad económica del hermano comprador.
Solo a través de la transparencia y la rigurosidad en la documentación podrán desvirtuar la presunción de la DGII y asegurar que la transferencia sea reconocida como una venta, pagando el impuesto correspondiente y protegiendo el patrimonio de la familia de contingencias fiscales futuras.
La asesoría legal especializada no es un gasto, sino una inversión esencial en este tipo de transacciones.
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