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Para
comprar de manera satisfactoria un inmueble en la República Dominicana y evitar
tener problemas en el curso o con posterioridad a la compraventa, es necesario
realizar de manera diligente los varios pasos. Estos serán indicados y
desarrollados en el presente artículo, a saber.
1) La Investigación de Campo sobre el Inmueble a Comprar.
A) La Investigación En el Lugar Sobre el Inmueble a Adquirir.
B) La Investigación En la Dirección Regional de Mensura Catastrales Competente.
C) La Investigación En el Registro de Títulos del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.
D) La Investigación En la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
2) La Elaboración del Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador.
3) La Elaboración del Contrato de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador.
4) El Cálculo y Pago de los Impuestos por Concepto de Transferencia por ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
5) El Depósito y Realización de la Transferencia del Inmueble Comprado por ante el Registrador de Título Correspondiente.
6) La Búsqueda del Certificado de Título Duplicado del Dueño por ante el Registrador de Título Correspondiente.
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1) La Investigación de Campo sobre el Inmueble a Comprar.
Cuando
vamos a comprar cualquier inmueble en la República Dominicana, ya sea una casa,
un apartamento, una finca, una villa o un solar siempre debemos realizar una
investigación de campo.
La finalidad de la misma es comprobar que el inmueble a adquirir
no tenga algún tipo de problema que nos haga perder el dinero de la compra
inmobiliaria. Ni nos haga incurrir en litigios con el vendedor o con cualquier otro
tercero que pueda tener derecho sobre el inmueble a comprar.
Siempre
es recomendable hacer una investigación previa con la finalidad de conocer el
estado del inmueble y evitar conflictos futuros. En este sentido, es
imprescindible realizar una investigación del inmueble en los siguientes
lugares a saber.
A) En el Inmueble a Comprar.
B) En la Dirección Regional de Mensura Catastrales Competente.
C)
En el Registro de Títulos del Lugar donde se Encuentra Ubicado el Inmueble.
D) En la Dirección General de
Impuestos Internos (DGII).
A) La Investigación En el Lugar Sobre el Inmueble a Comprar.
El
primer paso que hay que dar en el proceso de compra de un inmueble es realizar
una investigación en el lugar donde el mismo se encuentra ubicado.
Para esto es
sumamente importante trasladarse al inmueble y ver si está ocupado o no, quién
lo tiene ocupado, en qué calidad lo tiene ocupado.
Además, si es posible hablar con cualquier
persona que se encuentre en el lugar sobre algunos temas que se pueden
previamente preparar con su abogado.
En
caso de que la compraventa inmobiliaria que se vaya a realizar involucre una casa,
una finca, una villa o un solar es bueno ir preparado con un dispositivo
informático que contenga un programa que permite tomar algunos puntos dentro
del inmueble.
Con estos posteriormente se pueden confirmar los datos
referentes a su número de parcela, si el inmueble está deslindado, si el
deslinde presenta algún problema, entre otras informaciones de lugar.
B) La Investigación En la Dirección Regional de Mensura Catastrales Competente.
Con
las informaciones que se consigan con las actuaciones que indicamos en los 2 párrafos
anteriores se puede continuar con la investigación por ante la Dirección
Regional de Mensura Catastrales Competente.
En la Dirección Regional de Mensura
Catastrales se realizan, supervisan, corrigen y aprueban todas las operaciones catastrales
sobre inmuebles registrados bajo el sistema Torrens conforme la Ley 108-05,
sobre Registro Inmobiliario.
En
el sistema de este órgano de los Jurisdicción Inmobiliaria podemos obtener toda
la información sobre el número de parcela, deslinde o de cualquier otra
operación catastral que nos interese y que sea relevante sobre la casa, finca, villa,
solar o apartamento que vayamos a comprar.
En este órgano se puede solicitar certificaciones
o planos certificados, entre otras importantes diligencias.
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| Abogados Siglo 21 |
C) La Investigación En el Registro de Títulos del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.
También,
con la información que vayamos compilando y con una copia del Certificado de
Título Duplicado del Dueño que nos suministre el vendedor del inmueble que
deseamos comprar podemos trasladarnos al sistema de consulta del Registro de
Títulos.
En este lugar se puede confirmar la
veracidad de ese Certificado de Título Duplicado del Dueño.
Además,
en el sistema de consulta del Registro de Títulos podemos ver el origen o de
dónde viene el inmueble, las operaciones inmobiliarias que se han realizado con
el mismo.
De igual forma, si ha sido dado en garantía de un préstamo y el Registro de Título ha
emitido algún Duplicado de Acreedor Hipotecario o si tiene alguna oposición,
embargo o gravamen que figure en el sistema de consulta.
Se debe tener siempre muy
presente que para estar 100% seguro de estos aspectos debemos obligatoriamente
solicitar un Certificación o Estado Jurídico del Inmueble en el cual van a
constar estos aspectos hasta el día de su emisión.
Para
solicitar la Certificación o Estado Jurídico del Inmueble se le hace una
instancia al Registro de Título Competente, se pagan los impuestos de lugar y
se le solicita que nos expida la Certificación.
Con esta se puede saber si el inmueble que deseamos
comprar tiene alguna oposición, litis, embargo o gravamen que figure en el registro
complementario que es llevado por dicha institución.
D) La Investigación En la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Finalmente,
con relación a la parte que corresponde a la investigación de campo, es
necesario que nos traslademos a la Dirección General de Impuestos Internos
(DGII).
En este lugar, cumpliendo con determinados requisitos podemos confirmar si el inmueble
que queremos comprar está registrado a nombre del vendedor y así también
descartar que no haya sido vendido a otra persona o que no esté a nombre de un
tercero.
2) La Elaboración del Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador.
Luego
de realizada la investigación señalada anteriormente y comprobar que el
inmueble no tiene ningún tipo de problemas, normalmente se realiza Contrato de
Promesa de Compraventa Inmobiliaria.
Este contrato se hace entre el Vendedor y el Comprador en el cual
las partes se comprometen a distintas obligaciones.
Dentro
de las obligaciones del vendedor (promitente
vendedor) normalmente está la de entregar el inmueble que promete vender en
una fecha determinada, en las condiciones que se pacten y con su documentación.
Del lado, el comprador (promitente
comprador) se compromete a entregar un monto como avance del
precio total de la venta y pagar la totalidad del precio de la compraventa en
el momento que se pacte en el Contrato de Compraventa Inmobiliaria que se
realizará más adelante entre ellos mismos.
Normalmente
se hace un Contrato de Promesa de
Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador cuando el vendedor
necesita tiempo para acondicionar o terminar el inmueble vendido.
También se hace cuando el
comprador necesita un plazo para conseguir la totalidad del dinero con el cual
va comprar el inmueble, ya sea mediante un préstamo o cualquier otra operación.
3) La Elaboración del Contrato de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador.
El
Contrato de Compraventa Inmobiliaria entre el Vendedor y el Comprador es el
documento definitivo que ambos firmaran y que cerrará para siempre la venta.
Este será el documento que ambas partes van a utilizar o depositar por ante los
distintos organismos estatales para continuar con el proceso de compraventa hasta
llegar a transferir el Certificado de Título a nombre de su nuevo dueño.
El
vendedor normalmente se obliga a entregar el inmueble vendido en una fecha
específica (puede ser el mismo día en que
se firma este contrato), en determinadas condiciones, con toda su
documentación y sin deudas o problemas legales.
De igual forma, el vendedor se
compromete a firmar cualquier otra documentación que sea necesaria para
realizar la transferencia inmobiliaria.
El comprador se obliga principalmente a
entregar el dinero de la compraventa inmobiliaria en una fecha cierta (puede ser el mismo día en que se firma este
contrato).
4) El Cálculo y Pago de los Impuestos por Concepto de Transferencia por ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
Posteriormente,
el comprador a través de su abogado se dirige por ante la Dirección General de
Impuestos Internos (DGII) con la finalidad de realizar el Cálculo y Pago de los
Impuestos por Concepto de Transferencia.
Es
necesario decir que los Impuestos por Concepto de Transferencia Inmobiliaria
equivalen a un 3% del valor que tenga la propiedad en el sistema de la
Dirección General de Impuestos Internos (DGII) o del valor que se le ponga al Contrato
de Compraventa Inmobiliaria firmado entre el Vendedor y el Comprador.
En caso
que este último monto sea superior al que figure en el sistema de Dirección General
de Impuestos Internos (DGII), pero siempre a conveniencia de dicho órgano
estatal.
5) El Depósito y Realización de la Transferencia del Inmueble Comprado por ante el Registrador de Título Correspondiente.
Ya
en la parte que concierne al Depósito y Realización de la Transferencia del
Inmueble Comprado, a llevar por ante el Registrador de Título Correspondiente,
el comprador o su abogado deposita toda la documentación e impuestos que justifican
la compra del inmueble.
También deposita la constancia del pago de los impuestos de lugar, la documentación de
la identidad del vendedor y comprador, el Certificado de Título Duplicado del
Dueño.
Así como la documentación del pago del Impuesto al Patrimonio
Inmobiliario (IPI), las tasas por servicios, entre otros.
Posterior
a la recepción completa del expediente de solicitud de transferencia
inmobiliaria, el Registro de Títulos Correspondiente inicia el trámite de la
transferencia.
Este procedimiento va pasando por distinto departamentos que van
verificando que todo esté correcto hasta llegar a la revisión y firma por parte
del Registrador de Títulos Competente.
6) La Búsqueda del Certificado de
Título Duplicado del Dueño por ante el Registrador de Título Correspondiente.
Finalmente,
cuando el Certificado de Título Duplicado del Dueño ya está listo para su entrega,
el comprador o su abogado autorizado con poder especial se dirige a la búsqueda del original del mismo.
El Registrador
de Títulos Correspondiente se lo entrega completando así el proceso de
transferencia.
Es
importante que al momento de la entrega del Certificado de Título Duplicado del
Dueño al comprador o su abogado autorizado con poder especial dicho documento
sea revisado por quien lo recibe.
Esto se hace con la finalidad de comprobar que este no
tenga ningún tipo de error. Esto debe ser realizado, ya que si no se descubre el error en ese momento y
se deja transcurrir determinado tiempo, será necesario llevar otro
procedimiento para corregirlo.
