También trataremos el proceso de Actualización
Parcelaria conforme a las normas contenidas en la Resolución número 2669-2009, mediante la cual se le atribuye
esta función a Registro de Títulos. Asimismo, el proceso de remedición de las
parcelas será tratado en el subtema de Nueva Mensura, cuando ya el
agrimensor ha registrado en Catastro la medición levantada.
Finalmente,
tocaremos el proceso de Urbanización Parcelaria con el que se crean nuevas
parcelas por división de una o más de estas registradas con apertura de calles
o caminos. Cabe destacar que con este proceso se busca esencialmente lograr la
organización de los inmuebles registrados que pertenecen a urbanizaciones de
tal modo que hasta las calles queden establecidas y reguladas.
El deslinde
La norma del Artículo 163 del Reglamento General de
Mensuras y Catastro define el deslinde como: “el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado
parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en
una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del
resto de la parcela originaria”.
Las características del deslinde son excepcionales,
es un procedimiento de interés privado, posterior al saneamiento mediante el
cual se concreta la delimitación de linderos o perímetro de una porción de
terreno dentro del ámbito de la parcela que la comprende.
La falta de identificación y fijación de los
linderos, el estado de copropiedad, la incertidumbre e imposibilidad de
definición del objeto del derecho, constituyen la esencia básica de la acción
del deslinde; el deslinde es excluyente.
En virtud de los párrafos I y II del artículo 163
del Reglamento General de Mensuras y Catastro, los deslindes no proceden en los
siguientes casos:
“Cuando la
Constancia Anotada sustente un derecho de propiedad sobre una unidad de
condominio. Cuando la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de una
parcela resuelvan separar sus derechos al mismo tiempo y en una misma
operación, no se tramitará el acto como deslinde sino como división para
partición”.
A los fines de aplicación de la Ley 108-05, el
trámite del deslinde en los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria cesa de
ser un proceso administrativo y de acuerdo a lo expuesto en el párrafo 1 de la
norma del Artículo 130 de la Ley, se considera el deslinde como un proceso
contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente.
Al igual que el saneamiento el proceso de deslinde consta de tres
etapas:
I) Técnica, esta etapa se inicia en la Dirección
Regional de Mensuras y Catastro territorialmente competente que mediante
autorización inviste al agrimensor de oficial público auxiliar de la justicia
para el acto solicitado. Los trabajos técnicos consisten en la realización de
un acto de levantamiento parcelario mediante el cual se individualiza, ubica y
determina el terreno sobre el cual se consolidará el derecho de propiedad.
Confeccionado el expediente técnico es depositado en la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro territorialmente competente para su revisión y aprobación.
II) Judicial, es un proceso judicial a cargo del
Tribunal de Jurisdicción Original donde se le concede a los copropietarios o
titulares de Constancias Anotadas y los titulares de cargas y gravámenes sobre
la misma parcela la oportunidad para que puedan hacer los reclamos que
consideren pertinentes respecto del deslinde en general y conocer los
pormenores de éste.
III) Registral, este proceso se realiza en la
oficina del Registro de Títulos territorialmente competente y consiste en la
registración de los derechos que recaen sobre el inmueble resultante, se
acredita la existencia del derecho y de la parcela.
Consecuencias del deslinde
El deslinde modifica el estatus del copropietario que
sustenta sus derechos en una Constancia Anotada, con relación al inmueble y lo
convierte en propietario individual de una parcela. También modifica el estado
parcelario de la parcela madre, el plano registrado, sus magnitudes,
configuración geométrica y colindancias, altera la designación catastral
originaria convirtiéndola en un resto.
Clasificación de las parcelas para fines
del deslinde
Artículo 166, Reglamento Gral. de Mensuras y
Catastro:
A los fines del deslinde, las parcelas con Constancias Anotadas se
clasifican en dos:
1. Parcelas Sencillas, son
aquellas con superficies menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2) sobre
las que existen diez (10) o menos Constancias Anotadas sin deslindar.
2. Parcelas Complejas, son todas
las parcelas de más de veinte mil metros cuadrados
(20,000 m2) de superficie, y
las parcelas con superficie menor a veinte mil metros cuadrados (20,000 m2)
sobre las que existen más de diez (10) Constancias Anotadas sin deslindar. En
el párrafo II del mencionado artículo se consigna que “el deslinde se realiza
de manera completa en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar”.
También prevé la no registración de restos de superficies remanentes de una
Constancia Anotada sometida a un proceso de deslinde.
Esto significa que el titular de la constancia
anotada deberá deslindar todos los Derechos que posee o de lo contrario les serán
cancelados.
Deslindes de Parcelas Sencillas
Para el caso de los deslindes de las parcelas
sencillas, el agrimensor autorizado debe cumplir con los procedimientos
indicados en el artículo 168 del Reglamento Gral. De Mensuras y Catastro.
Artículo 168 (Reglamento Gral. de Mensuras y Catastro) Cuando se vaya a
ejecutar un deslinde sobre una parcela sencilla, se procederá de la siguiente
forma:
a) Debe citar a todos los titulares de Constancias Anotadas sobre
la parcela, sin perjuicio de las citaciones a colindantes de la parcela,
organismo de aplicación y ocupantes.
b) Las superficies consignadas en las constancias anotadas deben
interpretarse como partes porcentuales de la superficie total de la parcela
registrada. A los fines del cálculo del porcentaje que le corresponda a la
Constancia Anotada se procede de la siguiente forma:
1) Se considera, salvo prueba en
contrario, que todas las vías de comunicación existentes en la parcela afectan
terrenos excluidos de la Constancia Anotada a deslindar, excepto los restos por
ventas parciales sustentados en una Constancia Anotada.
2) Si la suma de las superficies
de Constancias Anotadas, deslindes aprobados y dominio público es inferior a la
superficie total de la parcela, se considera que el resto es propiedad del
titular originario de la parcela y se determina la superficie de cálculo por la
diferencia entre la superficie total de la parcela y la suma de las superficies
de los deslindes aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje
que corresponde a la porción a deslindar es el cociente entre la superficie
asignada en la constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.
3)
Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, los
deslindes aprobados y dominio público es igual a la superficie total de la
parcela, se determina la superficie de cálculo por la diferencia entre la
superficie total de la parcela y la suma de las superficies de los deslindes
aprobados y la superficie de dominio público. El porcentaje que corresponde a
la porción a deslindar es el cociente, entre la superficie asignada en la
constancia y la superficie de cálculo, multiplicado por cien.
4)
Si la suma de las superficies de Constancias Anotadas, deslindes
aprobados y dominio público es superior a la superficie total de la parcela, se
toma la suma total de las superficies de las Constancias Anotadas como
superficie de cálculo. El porcentaje que corresponde a la porción a deslindar
es el cociente entre la superficie asignada en la constancia y la superficie de
cálculo, multiplicado por cien.
c) El agrimensor, para la ubicación de la porción a deslindar, se
rige en primer lugar por el acuerdo entre los titulares de constancias
anotadas; en segundo lugar, por la ocupación material del adjudicatario, y en
tercer lugar por la ubicación indicada en la Constancia Anotada. En los casos
de inmuebles adjudicados por el Instituto Agrario Dominicano o por cualquier organismo
del Estado Dominicano, la ubicación resultará de los antecedentes de la
adjudicación, los que tendrán que ser incorporados al expediente; en los demás
casos, los antecedentes podrán ser incorporados al expediente pero no serán
determinantes para la ubicación.
d) Si no hay acuerdo con la ubicación asignada, o no es posible
ubicar razonablemente la porción, el agrimensor lo hace constar en el acta de
hitos y mensura y en el informe técnico con los croquis ilustrativos que
correspondan y con su opinión fundada.
e) Para determinar los límites de la porción a deslindar, debe
medir la totalidad de la parcela originaria, los deslindes y las vías de
comunicación existentes dentro de ella. Con estos elementos procede a calcular
la superficie total real de la parcela originaria, las superficies de los
deslindes y las correspondientes a las vías de comunicación. Sobre esta
superficie útil aplica el porcentaje que corresponda a la constancia de título
para obtener la superficie de la porción a deslindar, y con ella procede a
determinar los límites.
f) Salvo causa debidamente justificada ante la Dirección Regional
de Mensuras y Catastro territorialmente competente o con la aceptación de todos
los titulares de Constancias Anotadas, no se deslindan porciones de terreno
separadas para cubrir una misma constancia de título.
g) Para lograr coincidencia con la ocupación material, se admite
una variación en más o en menos de hasta un cinco por ciento (5 %) en la
superficie real de la porción a deslindar respecto de la superficie
identificada en la Constancia Anotada. Esta variación sólo es permitida para
lograr coincidencia con los límites materiales de la ocupación.
h) Cuando el inmueble no se encuentra totalmente cerrado por
límites materiales sólo se permiten diferencias entre la superficie del
deslinde y la consignada en la Constancia Anotada que se encuentren dentro de
las tolerancias.
i) El levantamiento planimétrico de la parcela a deslindar se rige
por lo dispuesto en el presente Reglamento.
j) En el informe técnico, el agrimensor detalla los cálculos
realizados y los fundamentos de la ubicación y determinación de los límites,
indicando si hubo acuerdo entre los copropietarios o copartícipes.
k) En el mismo acto de levantamiento parcelario se pueden realizar
simultáneamente varios deslindes referidos a la misma parcela, en tal caso se
puede unificar la documentación que no sea requerida en forma individual por
parcela. Comentario
Bajo este nuevo esquema de trabajo, el agrimensor
actuante debe emplearse a medir los diferentes sectores existentes en la
parcela, definir el uso de explotación y la titularidad de los mismos, con el
objetivo de determinar las superficies de estos y representarlos gráficamente.
Documentación a Presentar en la Dirección Regional
Mensuras y Catastro territorialmente competente, como
resultado de los trabajos técnicos.
Artículo
169 (Reglamento Gral.
de Mensuras y Catastro) Los deslindes se documentan de conformidad con lo
dispuesto en el Título anterior del presente
Reglamento con las siguientes especificaciones y agregados.
a) Acta de hitos y mensura.
b) Carta de conformidad de los solicitantes.
c) Plano general con las siguientes
características:
1)
Deslinde sobre parcelas complejas: deben estar
representados todos los inmuebles que se deslindan en el acto y su vinculación,
si se pudiere, a la parcela originaria; asimismo, se graficarán las vías de
comunicación existentes ubicadas en base a la Cartografía de la Dirección
Nacional de Mensuras y Catastro, y los deslindes aprobados según los planos y
antecedentes cuando fuera posible ubicarlos.
2) Deslinde sobre parcelas sencillas: se deben
representar todos los inmuebles que se deslindan en el acto, la parcela
originaria, las vías de comunicación y los deslindes aprobados, con las
respectivas vinculaciones y todos los datos geométricos que permitan su
dimensionamiento. El registro de superficies que integra el plano general debe
indicar la superficie total de la parcela originaria, las superficies de
deslindes aprobados, la superficie de cálculo, el porcentaje que corresponde a
la Constancia Anotada, la superficie real de la parcela originaria, la
superficie real de los deslindes, la superficie de vías de comunicación, la
superficie útil, la superficie teórica de la porción a deslindar, la superficie
real deslindada de cada parcela y las observaciones que correspondan, según el
modelo establecido para los trabajos de mensura que como anexo forma parte de
este Reglamento.
d) Informe técnico, en el que se justifica la
ubicación y la determinación de los límites.
e) Coordenadas de cada parcela deslindada.
f) Plano individual por parcela.
Apoderamiento
del Deslinde
Artículo
170 (Reglamento Gral.
de Mensuras y Catastro) Aprobado el deslinde, la Dirección Regional de Mensuras
y Catastro remite al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente
competente para que inicie el proceso judicial los planos aprobados, copia del
acta de hitos y mensura donde conste la conformidad de los titulares de
constancias anotadas, la carta de conformidad, una copia certificada del plano
general y copia certificada del informe técnico.
Párrafo
I. En caso de que se
trate de un deslinde sobre una parcela sencilla, la Dirección Regional de
Mensuras y Catastro, adjuntará a las documentaciones a remitir al Tribunal de
Jurisdicción Original, un informe donde indique cuál es el resto de superficie
útil de la parcela originaria.
Párrafo
II. Si no queda resto
de superficie útil en la parcela originaria por haberse deslindado todas las
constancias anotadas, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro informará al
Tribunal de Jurisdicción Original, para que éste dicte sentencia ordenando la
cancelación definitiva del título.
Párrafo
III. Si no queda resto
de superficie útil en la parcela originaria y aún existen Constancias Anotadas
no deslindadas, la Dirección Regional de Mensuras y Catastro informará al
Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para que éste
resuelva en consecuencia.
Modificaciones Parcelarias
Las Modificaciones Parcelarias son operaciones
técnicas de mensuras aplicables únicamente a parcelas registradas.
Artículo
171 (Reglamento Gral.
de Mensuras y Catastro). Los actos de levantamiento Parcelario destinados a
modificar el estado parcelario de parcelas registradas, se hacen por mensura de
conformidad con lo dispuesto en el Título anterior del presente Reglamento Párrafo. Las modificaciones parcelarias
tienen por objeto crear nuevas parcelas a partir de las ya registradas. No se
consideran modificaciones parcelarias los cambios de las colindancias o
designación catastral, ni de las dimensiones de una parcela como resultado de
un ajuste de las medidas originarias.
Artículo
172 (Reglamento Gral.
de Mensuras y Catastro). Todas las parcelas resultantes de las modificaciones
parcelarias deben tener acceso desde la vía pública, ya sea en forma directa,
por un paso o pasaje común o por servidumbre de paso. En este último caso deben
identificarse las parcelas afectadas y las beneficiadas, posicionando y
dimensionando las superficies sujetas a servidumbres.
Párrafo
I. Los pasos o
pasajes comunes quedan vinculados jurídicamente a las parcelas a las que
sirven, y no podrán ser objeto de tráfico jurídico independiente, ni de ningún
acto unilateral que suprima o reduzca las mismas.
Párrafo
II. Para que se pueda
autorizar la modificación parcelaria, si el inmueble está afectado por derechos
de garantías, a la solicitud de autorización de los trabajos, se debe acompañar
la conformidad de los acreedores.
Párrafo
III. No se autorizará
ninguna modificación parcelaria de inmuebles afectados por derechos de
garantías sin el consentimiento expreso de los acreedores.
Párrafo
IV. No se autorizará
ninguna modificación parcelaria de inmuebles afectados por embargos o por
hipotecas judiciales si no se acompaña de la correspondiente autorización
judicial. El agrimensor actuante es responsable de verificar la existencia de
estas cargas antes de someter la solicitud de autorización.
Subdivisión
La subdivisión es un procedimiento de modificación
parcelaria que tiene como propósito dividir la parcela objeto en partes,
resultando nuevas parcelas. La subdivisión abarca la totalidad de superficie de
la parcela, no pudiendo quedar resto de esta.
La Autorización para la subdivisión se realiza en
la Dirección Regional de Mensuras y Catastro territorialmente competente por el
o los propietarios del inmueble.
Refundición
La refundición es la unión de dos o más parcelas,
resultado una nueva parcela cuyo perímetro está conformado por los lados de
estas que no se tocan. La refundición abarca la totalidad de las superficies de
las parcelas que participan en ella, como requisito es imprescindible que estas
colinden en alguno de sus lados. La refundición también es una modificación
parcelaria. Una vez revisados y aprobados los trabajos técnicos por la
Dirección Regional de Mensuras y Catastro, en caso de que estos no hayan sido
impugnados, remite los planos definitivos de las parcelas resultantes,
conformidad de los acreedores si aplica y los Certificados de Títulos al
Registro de Títulos territorialmente competente para el registro de los
inmuebles resultantes y las cancelaciones de lugar.
Condominios
División para la constitución de condominios
La operación División para la Constitución de Condominio,
es una creación de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la realización de
esta actividad se le confiere a las Direcciones Regionales de Mensuras y
Catastro, por tratarse propiamente de la determinación, control y definición de
los espacios que comprende la unidad funcional y su uso o explotación.
La División para la Constitución de Condominios es
la primera etapa de la Constitución del Régimen de Condominio, podríamos decir
que compone la parte técnica del procedimiento, que se complementa con el
Reglamento y la Declaración del Régimen, a los fines de ser inscrito en los
Registros de Títulos.
Definición
Artículo
191 (Reglamento Gral.
de Mensuras y Catastro) Se denomina división para la constitución de condominio
al acto de levantamiento parcelario por el cual se identifican, dimensionan,
ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble,
determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para
permitir su afectación al régimen de condominio.
Párrafo.
Para inscribir condominios
antes de la construcción del edificio, se presentará un proyecto de división
del condominio sobre la base de los planos que conforman el proyecto de
construcción del edificio aprobados por las autoridades correspondientes.
Como se puede apreciar, la normativa prevé dos
momentos para la presentación de la división de condominio, uno cuando la
construcción está en proceso y otro cuando esta ha concluido.
Regularización Parcelaria
Como
hemos podido ver nuestra Suprema Corte de Justicia promulgó la Resolución
número 355-2009, la cual funge como reglamento para la regularización
parcelaria y el deslinde.
Este
reglamento tiene por objeto establecer mecanismos seguros que permitan la
ubicación, determinación e individualización de las porciones de parcela
sustentadas en constancias anotadas.
Por
lo que a continuaciones estudiaremos las condiciones esenciales para la
ejecución de la operación del deslinde y la regularización parcelaria.
Condiciones Esenciales
Es
entendido que la regularización parcelaria es:
el acto de levantamiento parcelario por
medio del cual la totalidad de los titulares de Constancias Anotadas de común
acuerdo, ubican, determinan e individualizan una o varias de sus porciones de
parcelas por la vía administrativa. El trabajo técnico debe ser aprobado por la
Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondiente, siguiendo el
procedimiento establecido para las modificaciones parcelarias, para luego ser
remitido al Registro de Títulos correspondiente[1].
Consecuentemente,
el requisito fundamental para poder llevar a cabo esta operación es que el
propietario o propietarios tengan “constancia anotada”, dentro del ámbito de la
parcela a regularizar.
Se
admite utilizar la figura de la regularización parcelaria con la finalidad de
ubicar, determinar e individualizar los derechos de propiedad adjudicados a
nombre de dos o más personas, con indicación de su área o superficie, en un
proceso de saneamiento, presentando como fundamento la sentencia definitiva
debidamente certificada. En este caso no se solicita la Certificación de
Derechos de Propiedad Vigentes.
La
calidad de propietario debe estar establecida en una Certificación de
Derechos de Propiedad Vigentes[2]
en la parcela objeto del procedimiento, expedida por el Registro de Títulos
correspondiente.
Asimismo
es necesario que el propietario (s)
cuente con el acto de no objeción a la Regularización Parcelaria, el
cual debe ser hecho mediante acto auténtico, y se realizará de manera conjunta
o individual por la totalidad de los titulares de derechos amparados en
Constancias Anotadas de la parcela.
Actualización Parcelaria
La
actualización parcelaria está reglamentada mediante la Resolución número
2669-2009, del 10 de septiembre de 2009, mediante la cual se le atribuye esta
función a Registro de Títulos.
Aquí
encontramos que los inmuebles podrán ser catalogados como complejos, el cual es
aquella parcela resultado de un saneamiento, localización de posesión, deslinde
o modificación parcelaria registrada con anterioridad al 4 de abril de 2007,
dentro de la cual existen derechos de propiedad sustentados en Constancias
Anotadas y donde se realizaron aperturas de calles, caminos, amanzanamientos,
aparcelamientos, siendo posible identificar de manera inequívoca los límites de
las posesiones, y además, cumple con las condiciones siguientes:
a) La parcela tiene registradas y vigentes diez (10) o más Constancias
Anotadas.
b) La superficie de la parcela de que se trate supere los veinte mil metros cuadrados (20,000 m2).
c) La parcela o su resto tiene cinco (5) o más colindantes.
Para
llevar a cabo este proceso y contar con la autorización legitimación del
solicitante encontramos:
1. Solicitud de certificación para la actualización
parcelaria y registral en el Registro de Títulos. La solicitud de esta
Certificación sólo puede ser realizada por el propietario originario o quienes
le suceden en derecho, sin perjuicio de las disposiciones legales relativas a
la representación.
Solicitud
de declaración de inmueble complejo.
1. Certificación para Actualización Parcelaria y
Registral expedida por el Registro de Títulos correspondiente.
2.
Declaración jurada del propietario originario, o quienes le
suceden en derecho, en la que conste que no tiene litigios pendientes sobre sus
derechos en el inmueble complejo.
3. Croquis del inmueble a actualizar, firmado por el
agrimensor, donde se identifiquen claramente los espacios de dominio público y
su superficie, y los inmuebles que colindan con el mismo, indicando la cantidad
de colindancias.
4. Coordenadas de los vértices del inmueble mediante el Módulo
de Ingreso a Mensuras (MIM). Las mismas podrán ser determinadas mediante
georreferenciación aproximada.
5.
Copia de la documentación relacionada con los
trabajos técnicos que dieron origen al inmueble complejo.
Proceso
Técnico
1.
Solicitud de autorización para la actualización del resto de un in- mueble
complejo.
2. Declaración de inmueble complejo.
2. Declaración de inmueble complejo.
Publicidad
1.
Comunicación por escrito del agrimensor dirigida a los colindantes con acuse de
recibo, indicando que el inmueble será sometido a un proceso de Actualización
Parcelaria y Registral, siguiendo los principios establecidos en el Reglamento
General de Mensuras Catastrales para este tipo de comunicaciones.
2.
Publicación en un periódico de circulación nacional, indicando la designación
catastral del inmueble complejo, el nombre del propie- tario originario y del
titular de la porción individual que se pretende actualizar cuando corresponda,
indicando además la superficie y la dirección postal o física del inmueble,
conforme a las siguientes previsiones: 1) Nombre de la calle, número, sector,
municipio y pro- vincia en caso de inmuebles urbanos;
3.
Nombre de la carretera o camino vecinal donde se encuentra el inmueble, sector,
sección o paraje, municipio, provincia y distancia a la localidad más cercana,
en caso de inmuebles rurales.
Nueva Mensura
La
nueva mensura no es más que la remedición de la parcela, cuando ya el
agrimensor ha registrado en Catastro la medición levantada.
Al igual que el proceso de mensura se lleva a cabo
dos etapas: Proceso de autorización y Proceso Técnico.
Como
bien nos señala el artículo 141 de la Ley No. 108-05, párrafo I, inciso b,
cuando no se confirma la subsistencia del estado parcelario constatad en la
mensura originaria, se informa a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
a fin de que autorice la realización de una nueva mensura.
Urbanización Parcelaria
Es el acto de levantamiento
parcelario que tiene por fin la creación de nuevas parcelas por división de una
o más parcelas registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En los
casos de urbanizaciones parcelarias es obligatorio adjuntar el proyecto
aprobado por el ayuntamiento correspondiente y por las autoridades competentes[3].
Nuestra
Jurisdicción Inmobiliaria nos señala que el proceso de urbanización parcelara
se divide en Proceso de Autorización y Proceso Técnico.
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[1] S.C.J. Resolución número
355-2009, art. 5.
[2] Ver Ob. Cit., art. 5, párrafo. III: La Certificación de Derechos de
Propiedad Vigentes puede ser solicitada exclusivamente por uno o más titulares
de Constancias Anotadas de la parcela de que se trate. La Dirección Nacional de
Registro de Títulos regula la expedición de la misma, pudiendo identificar
aquellas parcelas sobre las que, por su complejidad, no se puede expedir la
Certificación.
[3] Disponible en: http://www.mensuraconsulting.com/servicios.html (Consultado en fecha 13 de
agosto de 2014).
