sábado, 17 de enero de 2015

Operaciones Catastrales en República Dominicana



En el tratamiento de este tema nos abocaremos a exponer las nociones procesales del Deslinde, tocando desde su regulación y condiciones según se establece al respecto en las normas consagradas en la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario. De igual forma, los conceptos de procesos de Modificación Parcelaría, tales como: Subdivisión, Refundición y Condominio, abarcando las normas legales que los regulan.

También trataremos el proceso de Actualización Parcelaria conforme a las normas contenidas en la Resolución número 2669-2009, mediante la cual se le atribuye esta función a Registro de Títulos. Asimismo, el proceso de remedición de las parcelas será tratado en el subtema de Nueva Mensura, cuando ya el agrimensor ha registrado en Catastro la medición levantada.

Finalmente, tocaremos el proceso de Urbanización Parcelaria con el que se crean nuevas parcelas por división de una o más de estas registradas con apertura de calles o caminos. Cabe destacar que con este proceso se busca esencialmente lograr la organización de los inmuebles registrados que pertenecen a urbanizaciones de tal modo que hasta las calles queden establecidas y reguladas.

El deslinde

La norma del Artículo 163 del Reglamento General de Mensuras y Catastro define el deslinde como: “el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria”.

Partición de Inmuebles en República Dominicana


En el desarrollo de este tema se pretende llevar al lector por las nociones del proceso de partición ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Abordaremos en primer lugar la concepción de la figura de la partición en inmuebles registrados. También veremos las reglas de la competencia en materia de partición de inmuebles registrados conocida por ante la Jurisdicción Inmobiliaria acorde con las normas contenidas en la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

En el curso de este trabajo desarrollaremos de manera breve la figura de la copropiedad que tiene vital importancia en la República Dominicana en cuanto al régimen de condominio hasta tal punto que se rige por una Ley especial la cual fue modificada por la ya indicada Ley 108-05. Asimismo, un punto importante en el presente trabajo lo constituirá el desarrollo de los diferentes tipos de partición que pueden ser conocidos por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

No menos importante es el subtema de la determinación de heredero, el cual será abordado con cierta amplitud, así como la forma de cómo realizarla y la determinación de la documentación o pruebas a presentar, especialmente en los casos de partición de titulares de constancias anotadas. Finalmente, abarcaremos el tema de la decisión de partición que debe emitir el Tribunal apoderado de un litigio sobre terrenos registrados.

Concepto de Partición de Inmuebles Registrados

De acuerdo a la norma contenida en el Artículo 54 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, la partición: “es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado”. Asimismo, la norma contenida en el Artículo 55 de esta Ley establece que el Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de la partición de inmuebles registrados e indica los dos tipos de partición que puede conocer dicho Tribunal dependiendo de la modalidad en la cual esta se realice (contenciosa o amigable). Esta norma prevé textualmente lo siguiente:

Partición de Inmuebles en República Dominicana



En el desarrollo de este tema se pretende llevar al lector por las nociones del proceso de partición ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Abordaremos en primer lugar la concepción de la figura de la partición en inmuebles registrados. También veremos las reglas de la competencia en materia de partición de inmuebles registrados conocida por ante la Jurisdicción Inmobiliaria acorde con las normas contenidas en la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

En el curso de este trabajo desarrollaremos de manera breve la figura de la copropiedad que tiene vital importancia en la República Dominicana en cuanto al régimen de condominio hasta tal punto que se rige por una Ley especial la cual fue modificada por la ya indicada Ley 108-05. Asimismo, un punto importante en el presente trabajo lo constituirá el desarrollo de los diferentes tipos de partición que pueden ser conocidos por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

No menos importante es el subtema de la determinación de heredero, el cual será abordado con cierta amplitud, así como la forma de cómo realizarla y la determinación de la documentación o pruebas a presentar, especialmente en los casos de partición de titulares de constancias anotadas. Finalmente, abarcaremos el tema de la decisión de partición que debe emitir el Tribunal apoderado de un litigio sobre terrenos registrados.

Concepto de Partición de Inmuebles Registrados

De acuerdo a la norma contenida en el Artículo 54 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, la partición: “es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado”. Asimismo, la norma contenida en el Artículo 55 de esta Ley establece que el Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de la partición de inmuebles registrados e indica los dos tipos de partición que puede conocer dicho Tribunal dependiendo de la modalidad en la cual esta se realice (contenciosa o amigable). Esta norma prevé textualmente lo siguiente:

Partición de Inmuebles en República Dominicana




En el desarrollo de este tema se pretende llevar al lector por las nociones del proceso de partición ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Abordaremos en primer lugar la concepción de la figura de la partición en inmuebles registrados. También veremos las reglas de la competencia en materia de partición de inmuebles registrados conocida por ante la Jurisdicción Inmobiliaria acorde con las normas contenidas en la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

En el curso de este trabajo desarrollaremos de manera breve la figura de la copropiedad que tiene vital importancia en la República Dominicana en cuanto al régimen de condominio hasta tal punto que se rige por una Ley especial la cual fue modificada por la ya indicada Ley 108-05. Asimismo, un punto importante en el presente trabajo lo constituirá el desarrollo de los diferentes tipos de partición que pueden ser conocidos por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

No menos importante es el subtema de la determinación de heredero, el cual será abordado con cierta amplitud, así como la forma de cómo realizarla y la determinación de la documentación o pruebas a presentar, especialmente en los casos de partición de titulares de constancias anotadas. Finalmente, abarcaremos el tema de la decisión de partición que debe emitir el Tribunal apoderado de un litigio sobre terrenos registrados.

Concepto de Partición de Inmuebles Registrados

De acuerdo a la norma contenida en el Artículo 54 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, la partición: “es el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado”. Asimismo, la norma contenida en el Artículo 55 de esta Ley establece que el Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de la partición de inmuebles registrados e indica los dos tipos de partición que puede conocer dicho Tribunal dependiendo de la modalidad en la cual esta se realice (contenciosa o amigable). Esta norma prevé textualmente lo siguiente:

Sistema Torrens


Este sistema de registro inmobiliario nace de la mente de Robert Torrens, nacido en Irlanda y aplicado por primera vez en Australia del Sur mediante la Ley del 27 de enero de 1859, llamada “Real Property Act”. Este sistema llega a nuestro país como fruto de la primera intervención norteamericana, caracterizándose por ser un sistema más científico, organizado, seguro y coherente, su introducción se llevo a cabo mediante la Orden Ejecutiva, que algunos autores denominan Ley, número 511, del 1 de julio de 1920.

Luego de la ocupación norteamericana se promulgó la Ley 1542, del 7 de noviembre de 1947, vigente hasta la entrada en vigor de la actual Ley 108-05, del 23 de marzo de 2005, consagrando ambas leyes el sistema Torren en cuestión. La característica principal de este sistema, y en la que se basa gran parte de su gran efectividad, resulta del cumplimiento de sus principios de publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

El principio de publicidad radica en la dinámica obligatoria de las notificaciones y avisos durante todo el proceso de saneamiento y hasta la inscripción de los derechos en el Libro que lleva el Registrador de Títulos correspondiente de los actos producidos a las partes interesadas, incluyendo a terceros. La legalidad surge por medio del debido proceso de saneamiento a través del cual se depuran los derechos reales, lo que permite otorgar a tales derechos caracteres de confiabilidad y estabilidad.

Atributos del Derecho de Propiedad



La propiedad, como derecho de la persona, se define clásicamente como “el derecho de gozar, de usar y de disponer de un cosa. Usar es servirse de la cosa; gozar es percibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce; y disponer conlleva la facultad material de destruir la cosa, y la jurídica de enajenarla”[1]. En República Dominicana la primera concepción legal de este derecho apareció luego de la proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844, en la constitución del 6 de noviembre de ese mismo año. El texto constitucional era el siguiente:

Artículo 21. - Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa justificada de utilidad pública, previa la correspondiente indemnización a juicio de peritos.

De esta forma, el constituyente de 1844 estableció si bien no una definición del derecho y sus implicaciones o alcances, un reconocimiento a los nuevos ciudadanos del Estado Dominicano a la propiedad privada y la garantía de su disfrute al prohibir su expropiación injustificada y sólo en los casos de utilidad pública.

Luego, el 21 de abril de 1911 se promulga la Ley sobre Terrenos Comuneros que pretendía regularizar lo que hoy conocemos como la copropiedad, “esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o más personas”[2]. Posteriormente, durante la intervención norteamericana, se instituye el sistema Torrens y se inicia la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras.

En tiempo más reciente, y en consecuencia de la modernización de la jurisdicción inmobiliaria nacional se promulgó el 23 de marzo de 2005, la Ley número 108-05, sobre Registro Inmobiliario. Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo.


Atributos del Derecho de Propiedad


La propiedad, como derecho de la persona, se define clásicamente como “el derecho de gozar, de usar y de disponer de un cosa. Usar es servirse de la cosa; gozar es percibir los frutos naturales y civiles que la cosa produce; y disponer conlleva la facultad material de destruir la cosa, y la jurídica de enajenarla”[1]. En República Dominicana la primera concepción legal de este derecho apareció luego de la proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844, en la constitución del 6 de noviembre de ese mismo año. El texto constitucional era el siguiente:

Artículo 21. - Nadie puede ser privado de su propiedad sino por causa justificada de utilidad pública, previa la correspondiente indemnización a juicio de peritos.

De esta forma, el constituyente de 1844 estableció si bien no una definición del derecho y sus implicaciones o alcances, un reconocimiento a los nuevos ciudadanos del Estado Dominicano a la propiedad privada y la garantía de su disfrute al prohibir su expropiación injustificada y sólo en los casos de utilidad pública.

Luego, el 21 de abril de 1911 se promulga la Ley sobre Terrenos Comuneros que pretendía regularizar lo que hoy conocemos como la copropiedad, “esta disposición legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que pertenecen a dos o más personas”[2]. Posteriormente, durante la intervención norteamericana, se instituye el sistema Torrens y se inicia la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de Tierras.

En tiempo más reciente, y en consecuencia de la modernización de la jurisdicción inmobiliaria nacional se promulgó el 23 de marzo de 2005, la Ley número 108-05, sobre Registro Inmobiliario. Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las funciones del Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro Nacional y el abogado del Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo.

Formas De Adquirir El Derecho De Propiedad


La propiedad es el derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes, por lo cual, la propiedad es el derecho real por excelencia que implica un poder directo e inmediato sobre las cosas, siendo además, una facultad moral de dar, disfrutar y disponer de una cosa en provecho propio, con exclusión de los demás.

El artículo 544 del Código Civil Dominicano define la propiedad como “El derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y los reglamentos”
  

Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una cosa conforme al Derecho.


En nuestro ordenamiento jurídico los modos de adquirir la propiedad se dividen en:

Modos originarios

Son aquellos que hacen nacer el derecho por primera vez sobre la persona de su titular, es decir, el reconocimiento e inscripción por primera vez de un derecho real inmobiliario, lo que se conoce en nuestra legislación como saneamiento inmobiliario.


Modos derivados

Están contenidos en los artículos 711 y 712 del Código Civil Dominicano, que establecen que la propiedad de los bienes se adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y por efecto de las obligaciones, también se adquiere por accesión o incorporación y por prescripción


Sucesión

En la lectura combinada de los artículos 712 y 718 del Código Civil Dominicano podemos establecer que la sucesión es un modo de transmisión post mortem de los derechos del de-cujus a favor y provecho de los sucesores o legatarios con calidad legal para recibirlos.

Es el modo de transmisión de la propiedad de los bienes del causante a los sucesores en calidad legal para recibirlos a consecuencia de la muerte del primero. Se trata de un modo derivativo, puesto que la propiedad ya existía en el patrimonio del difunto, y mortis causa, pues es el fallecimiento es lo que determina la sucesión.

Tratamiento de la servidumbre legal en materia de telecomunicaciones



En el Derecho Romano, la servidumbre era un derecho real sobre una cosa ajena en beneficio de un fundo o de una persona determinada. Era la facultad consistente en impedir ciertos actos al propietario de una cosa o en la facultad de usarla de un modo determinado. De igual forma, se concebía como el derecho que los propietarios de predios vecinos podían establecer voluntariamente, para que un inmueble llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado, Mazeaud et al. (1978).

Uno de los principales derechos que consagra nuestra Carta Magna es el derecho de propiedad. También lo protegen otras normas de rango inferior dentro de las cuales cabe mencionar a título meramente enunciativo el Código Civil de la República Dominicana. De acuerdo con la norma contenida en el artículo 544 del mismo: "la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, con tal que no se haga de las mismas un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos".

Hay ciertos casos en que la ley obliga al propietario a dejar que los vecinos utilicen parcialmente su fundo o inmueble, de manera que el vecino cuya finca está enclavada entre otra, deberá tener acceso a una vía pública para poder disfrutar de la misma. Esto es así con la finalidad de que el dueño del fundo enclavado pueda disfrutar de su derecho de propiedad. La Ley impone o exige al propietario que le permita a terceros utilizar un inmueble que no les pertenece, pero sin causarle perjuicio al titular del derecho de propiedad. El propietario es el único que puede ejercer sobre la cosa las atribuciones del derecho de propiedad, sin embargo, la voluntad del propietario o la Ley le confieren a otras personas ciertas atribuciones del derecho de propiedad, como es el caso de la servidumbre, Mazeaud et al. (1978).

El Código Civil Dominicano denomina a las servidumbres como cargas inmobiliarias y en las normas contenidas en los artículos 637, 638 y 639, establece lo siguiente:

Artículo 637.- La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario.
Artículo 638.- La servidumbre no establece preeminencia alguna de una heredad sobre otra.
Artículo 639.- Tiene su origen o en la situación de los predios o en obligaciones impuestas por la Ley, o en contrato hecho entre los propietarios.