La
prescripción que interesa abordar para el desarrollo del presente tema de
investigación es la prescripción extintiva o liberatoria, la cual puede dar
lugar en caso de ser alegada en el curso de un proceso a un fin de inadmisión.
La Doctrina que trata la materia inmobiliaria la trata bajo el epígrafe de la
prescripción como medio de inadmisión mediante el cual se extingue un derecho.
En
este orden de ideas, Santana Polanco (2013, Pág. 89), establece que este tipo
de prescripción liberatoria se deriva de las causas mediante las cuales se
extinguen las obligaciones. Es preciso señalar que la prescripción de la acción
ha sido conceptualizada y considerada tradicionalmente como un medio de
inadmisión o como un medio de defensa de puro interés privado. Esto implica que
en un litigio, la parte que puede beneficiarse de ella está en la facultad de
renunciar a su derecho de invocarla u oponer la prescripción de la acción.
La
norma contenida en el Artículo 44 de la Ley 834 de 1978, instaura que:
“Constituye una inadmisibilidad todo medio a hacer declarar al adversario
inadmisible en su demanda, sin examen al fondo, por falta de derecho para
actuar, tal como la falta de calidad, la falta de interés, la prescripción, el
plazo prefijado, la cosa juzgada.”
Estévez
Lavandier (2012, Pág. 266) esboza una definición de fin de inadmisión,
calificándolo como un medio de defensa que impide al juez estatuir sobre el
fondo de una pretensión, cuando es competente y regularmente apoderado. Este
impedimento es de naturaleza lógica y necesariamente cronológica, y una vez que
se presenta, lo que importa es precisar que el pedimento es previo al fondo.
En
consonancia con lo que establece el Artículo 4, de la Ley 834 de 1978, faculta
a los jueces del fondo a declararse competente y estatuir sobre el fondo del
litigio, en una misma sentencia, pero por disposiciones distintas, bajo las
condiciones de poner a las partes en mora de concluir sobre el fondo, cuya
práctica ha sido identificada como “acumulación” en el vocabulario de la
práctica jurídica de los abogados litigantes.
Los
medios de inadmisión no buscan facilitar el trabajo de los jueces, ni mucho
menos acelerar el proceso a favor del demandante, sino más bien están
orientados a beneficiar al demandado.
Santana
Polanco (2013, Pág. 89) señala que no es posible que el Abogado del Estado
proponga la prescripción de la acción por ante los Tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria cuando actúa como Ministerio Público. La norma
contenida en el Artículo 2223 del Código Civil Dominicano prohíbe a los Jueces
suplir de oficio el fin de inadmisión que resulta de la prescripción. Es así
que no es discutido que la prescripción que no es alegada por el demandado en
el curso de la instancia, no puede ser suplida por el Juez.
Sobre
el particular, la Suprema Corte de Justicia Casación en su Boletín Judicial
1054, de septiembre de 1998, páginas 419-420, ha establecido que: “El Tribunal
a-quo aplicó de oficio a la acción ejercida por los recurrentes, la
prescripción de veinte años a que se refiere el Artículo 2262 del Código Civil,
sin que exista en el expediente prueba, ni constancia alguna de que ni por ante
el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, ni ante el Tribunal a-quo, los
recurridos alegaran tal prescripción; que tal como lo invocan los recurrentes,
en los litigios surgidos con posterioridad al registro de un inmueble, los
jueces deben limitarse a pronunciarse sobre las conclusiones y pruebas que les
han sido sometidas por las partes, sin que el tribunal pueda aplicar de oficio
ningún medio perentorio si este no resulta de orden público.”
Continúa
Santana Polanco (2013, Pág. 96) señalando, que un punto importante en materia
inmobiliaria es el concerniente a la demanda en ejecución de un contrato o acto
traslativo de propiedad, la cual según la Doctrina nunca prescribe por ante la
Jurisdicción Inmobiliaria debido a que el vendedor y sus continuadores
jurídicos le deben garantía al comprador, y ésta es eterna y dura para siempre.
Por
su parte, Subero Isa (2007, Pág. 244) establece que no existe una única vía
para atacar la nulidad de un contrato mediante la acción en nulidad de forma
principal sino que también puede hacerse por vía de excepción. Aunque es
criterio constante de la Doctrina y la Jurisprudencia Dominicana que luego de
haber transcurrido el plazo de cinco o veinte años, dependiendo del caso, el
contratante ha perdido la posibilidad de demandar la nulidad del contrato por
vía de acción, no es menos cierto que puede hacerlo por vía de excepción. Es
así que si el mismo es demandado por su contraparte en cumplimiento de la obligación
pactada en ese contrato nulo, tiene la potestad de pedir la nulidad del
contrato cuya ejecución se persigue por vía de excepción, puesto que la
prescripción extingue la acción en nulidad, pero no la excepción en nulidad.
Un
aspecto importante en la presente investigación es determinar el punto de
partida de la prescripción alegada por el demandado como medio de inadmisión o
medio de defensa.
De
acuerdo con Santana Polanco, (2013, Pág. 97), es un criterio constante que el
punto de partida de la prescripción para demandar o cuestionar un acto o
contrato traslativo de propiedad de un inmueble registrado, a través de una
litis sobre derechos registrados, comienza a correr desde que se haga la
inscripción de este en el Registro de Título correspondiente. De tal suerte,
que para hacer determinar si ha transcurrido el plazo de la prescripción y la
misma es efectiva solo es necesario calcular el tiempo transcurrido entre el
registro del acto por ante el Registrador de Títulos y la fecha en la cual fue interpuesta
la demanda por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original competente.
Otro
tópico importante a considerar es el punto de partida de la prescripción
alegada por el demandante como defensa al medio de inadmisión propuesto por el
demandado.
Sobre
este aspecto, Santana Polanco (2013, Pág. 97) señala que cuando el demandante
en respuesta al medio de inadmisión sobre la prescripción de la acción
propuesta por el demandado, afirma que el punto de partida del tiempo en que
nace el derecho a incoar la acción, es el momento en que este se enteró de la
situación jurídica por la que estaba atravesando el inmueble, siendo este el
momento en que para él se descubrió la contrariedad, el Tribunal de Tierras de
Jurisdicción Original apoderado del litigio debe examinar el punto de partida
desde el cual comienza a correr la prescripción de la acción, lo cual a juicio
de la Doctrina, constituye un punto de derecho.
Continúa
explicando Santana Polanco (2013, Pág. 98), que en el caso de la demanda en
declaración de simulación, el punto de partida en que comienza a correr el
plazo de la prescripción para demandar por ante la Jurisdicción Inmobiliaria en
caso de sucesión, depende de la postura que asuman los herederos así tenemos
dos posiciones que plantean escenarios distintos, las cuales se desarrollan en
los siguientes párrafos.
La
primera es la que plantea que si la acción es ejercida por los herederos o
continuadores jurídicos del de cujus
que participó en el acto que se busca declarar simulado, pretendiendo los
mismos un derecho propio, se establece que el plazo de la prescripción corre
desde el mismo día de apertura de la sucesión, o sea, desde instante de la
muerte del titular del derecho, todo esto de conformidad con la norma
establecida el Artículo 718 del Código Civil Dominicano que establece lo
siguiente: “Las sucesiones se abren por la muerte de aquel a quien se derivan”.
La
segunda es la que establece todo lo contrario, al afirmar que si los
demandantes en declaración de simulación invocan el derecho de su
causahabiente, el punto de partida del plazo es la fecha del acto que se
impugna por simulación.
También
es necesario destacar que es un criterio unánimemente admitido que si se trata
de un tercero quien no tiene vínculo jurídico con el acto que se pretende
demandar en declaración de simulación, al no haber sido parte del mismo, pero
los efectos jurídicos que produjo ese acto le han causado un agravio, el punto
de partida en que prescribe la demanda en simulación por ante los Tribunales de
la Jurisdicción Inmobiliaria es desde la fecha en que se inscribe en el
Registro de Títulos correspondiente. Esto es así puesto que los actos
traslativos de derechos registrados así como aquellos que estén destinados a
constituir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir gravámenes sobre inmuebles
registrados, o que afecten de manera alguna o se relacionen con esos derechos,
únicamente le son oponibles a los terceros a partir del momento en que se
realiza su inscripción por ante el Registro de Títulos correspondiente.
Lo
anterior tiene estrecha vinculación y fundamento en las normas contenidas en
los Artículo 89 y 90 de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, que tratan el
registro, las cuales expresan textualmente lo siguiente:
Artículo
89.- Documentos registrables. Los documentos que se registran en los Registros
de Títulos son los siguientes:
Párrafo
I.- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles.
Párrafo
II.- Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los
mismos.
Párrafo
III.- Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter
particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio
cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la libertad de
disposición sobre el inmueble.
Párrafo
IV.- Los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así como la
parte proporcional en las áreas comunes.
Artículo
90.- Efectos del registro. El registro es constitutivo y convalidante del
derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume
exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por
el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude.
Párrafo
I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o
gravamen en el Registro de Títulos correspondiente.
Párrafo
II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen
derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a
excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.
Como
puede observarse, por mandato de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus
demás normas complementarias, cualquier operación vinculada con un inmueble
registrado debe ser inscrita por ante el Registro de Título correspondiente. Es
preciso decir que conforme la indicada Ley 108-05, los Registros de Títulos
pertenecen a la Jurisdicción Inmobiliaria y juegan un papel vital para cumplir
con los fines que establece.
Asimismo,
las normas contenidas en los Artículos 9 y 10 de la indicada norma, aborda la
composición y competencia de los Tribunales de Jurisdicción Original, los
cuales son los encargado de conocer el procedimiento de la litis sobre derechos
registrados en el curso de la cual se puede presentar el fin de inadmisión por
prescripción de la acción, el cuerpo de dichas normativas se expresan en el
sentido siguiente:
Artículo
9.- Definición. Son Tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de
la Jurisdicción Inmobiliaria.
Artículo
10.- Competencia. Los Tribunales de Jurisdicción Original conocen en Primera
Instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción
Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de
acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina
por la ubicación física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo
de esta ley relativo a la Secretaria de los Despachos Judiciales.
Párrafo
I.- Los Tribunales de Jurisdicción Original serán puestos en funcionamiento por
la Suprema Corte de Justicia, de acuerdo a las necesidades del sistema.
Párrafo
II.- Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la
jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras.
Párrafo
III.- Los Tribunales de Jurisdicción Original gozan de plenitud de jurisdicción
dentro del Distrito Judicial al que pertenecen.
Sobre
la composición y funciones de los Registros de Títulos, la Ley 108-05, en las
normas contenidas en los Artículos 13 y 14 se expresa estableciendo lo
siguiente:
Artículo
13.- Definición y Funciones. La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el
órgano de carácter nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de
Títulos, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y
por el cumplimiento del Reglamento General de Registros de Títulos.
Párrafo
I.- La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director
Nacional.
Párrafo
II.- La Dirección Nacional de Registro de Títulos es un órgano de carácter
nacional, el lugar de su sede y sus funciones son establecidos por la Suprema
Corte de Justicia, por la vía reglamentaria.
Artículo
14.- Oficinas de Registro de Títulos. Las Oficinas de Registro de Títulos están
supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos y
sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la correcta
aplicación de la ley dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas
funciones que se les asigne por la vía reglamentaria.
Párrafo
I.- La composición y competencia territorial de estos órganos y sus funciones
son las que establezca la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.
Párrafo
II.- En relación con su delimitación territorial, las Oficinas de Registro de
Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de Jurisdicción
Original y a un único Tribunal Superior de Tierras.
Párrafo
III.- Las Oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un Registrador de
Títulos.
Párrafo
IV.- Las Oficinas de Registro de Títulos se crearán y serán puestas en
funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo con las necesidades
del sistema.
Por
otro lado, en cuanto a los documentos que pueden ser registrados por ante los
Registros de Títulos así como sobre los efectos de este registro, las normas
contenidas en los Artículo 89 y 90 de la Ley 108-05, expresan que:
Artículo
89.- Documentos registrables. Los documentos que se registran en los Registros
de Títulos son los siguientes:
Párrafo
I.- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles.
Párrafo
II.- Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los
mismos.
Párrafo
III.- Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter
particular sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio
cultural y otras que de alguna manera limitan o restringen la libertad de
disposición sobre el inmueble.
Párrafo
IV.- Los derechos de los condómines sobre su unidad exclusiva, así como la
parte proporcional en las áreas comunes.
Artículo
90.- Efectos del registro. El registro es constitutivo y convalidante del
derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume
exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por
el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude.
Párrafo
I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o
gravamen en el Registro de Títulos correspondiente.
Párrafo
II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen
derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a
excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas.
Finalmente,
en lo concerniente a la publicidad registral es necesario resaltar el contenido
de las normas previstas en los Artículos 103 y 104 de la referida Ley 108-05,
que abordan las características de las informaciones contenidas en los Registro
de Títulos y las certificaciones que los mismos pueden emitir cuando consagran
que:
Artículo
103.- Publicidad de la información. La información contenida en los Registros
de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado
jurídico de un inmueble. La publicidad registral implica informes,
certificaciones y consultas. Las precisiones al respecto son establecidas por
la vía reglamentaria.
Artículo 104.- Certificaciones. El estado
jurídico de un inmueble se acredita por las certificaciones que emite el
Registrador de Títulos. Solo pueden expedirse certificaciones a solicitud del
propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de Jueces, el Abogado
del Estado, representantes del Ministerio Público y de titulares y
beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas
provisionales.
De todo lo anterior se destaca la
importancia del sistema de publicidad que la propia legislación establece para
las actuaciones registrales, el cual debe operar de manera inequívoca para
asegurar los derechos, y los más importante, la de marcar un punto de partida
cuando al cálculo de la prescripción se refiera.
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