Cuando la inscripción de la hipoteca legal de la mujer casada se realiza posteriormente a un acuerdo entre los cónyuges que autoriza la venta de inmuebles para saldar deudas, dicha hipoteca no puede oponerse a los compradores de buena fe que adquirieron los bienes bajo ese marco.
Este principio se fundamenta en la prioridad temporal de los derechos registrales y la protección de la seguridad jurídica en las transacciones.
Bases legales y análisis
Naturaleza de la hipoteca legal de la mujer casada:
La hipoteca legal es un derecho de garantía automático que recae sobre los bienes del marido, pero requiere inscripción registral para ser oponible a terceros. Su objetivo es proteger a la mujer frente a enajenaciones fraudulentas de bienes conyugales.
Acuerdo entre cónyuges y venta autorizada:
Si los esposos suscriben un acuerdo que autoriza la venta de inmuebles para liquidar deudas, este acto modifica las facultades de disposición sobre los bienes.
Los compradores que adquieran los inmuebles bajo este acuerdo, sin conocimiento de la posterior hipoteca, actúan de buena fe.
Prioridad registral y buena fe:
Según el principio prior tempore potior iure (primero en tiempo, primero en derecho), los derechos inscritos primero prevalecen sobre los posteriores.
Si la venta se consumó y registró antes de la inscripción de la hipoteca, los compradores no están obligados a respetar un gravamen desconocido al momento de la compra.
La buena fe de los compradores se presume cuando no existían anotaciones registrales que alertaran sobre la hipoteca al momento de la transacción.
Límites de la hipoteca legal:
La hipoteca legal no puede invalidar actos jurídicos válidamente celebrados antes de su inscripción, especialmente si hubo consentimiento expreso de la mujer en el acuerdo de venta.
El artículo 2140 del Código Civil dominicano establece que la renuncia o cesión de la hipoteca debe realizarse mediante acto auténtico, lo que refuerza la validez del acuerdo previo entre los cónyuges .
Conclusión
La inscripción tardía de la hipoteca legal de la mujer casada no afecta a los compradores que adquirieron los inmuebles bajo un acuerdo conyugal válido y registrado previamente.
La protección de los terceros de buena fe prevalece para garantizar la estabilidad del tráfico jurídico, siempre que la transacción cumpla con los requisitos legales y registrales.
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