La litis sobre derechos registrados es un procedimiento especial que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con derechos o inmuebles inscritos en el Registro de Títulos.
Su regulación principal se encuentra en la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que establece que estas controversias solo pueden surgir de hechos o actos jurídicos posteriores a la expedición del certificado de título, garantizando así la seguridad y estabilidad del tráfico inmobiliario.
Fundamento Legal
El artículo 28 de la Ley No. 108-05 define la litis sobre derechos registrados como:
El proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.
Este precepto establece que las disputas deben estar vinculadas a derechos inscritos y que la competencia exclusiva para conocerlas corresponde a los Tribunales de Tierras, según la misma ley.
El principio fundamental es que solo pueden originarse litis por hechos o actos jurídicos posteriores a la expedición del certificado de título.
Esto implica que los derechos inscritos gozan de presunción de validez y protección, y solo se pueden cuestionar por situaciones surgidas después de la inscripción.
Este criterio está alineado con la doctrina y jurisprudencia dominicana, que consideran que el certificado de título es un título ejecutivo y una presunción legal de propiedad, conforme al sistema Torrens implementado en el país.
Naturaleza y alcance
La litis sobre derechos registrados tiene por objeto resolver conflictos que involucran derechos reales inscritos, tales como la propiedad, hipotecas, servidumbres, entre otros.
Se trata de un proceso contradictorio, es decir, que requiere la confrontación de partes y la valoración de pruebas para determinar la validez o nulidad de los actos jurídicos o hechos que afectan los derechos inscritos.
La litis puede surgir, por ejemplo, de:
Nulidad o rescisión de contratos de compraventa posteriores a la inscripción.
Contestaciones sobre la validez de hipotecas inscritas.
Disputas entre copropietarios de terrenos registrados.
Reclamaciones derivadas de actos jurídicos posteriores al saneamiento y emisión del certificado de título.
Procedimiento
El procedimiento para tramitar una litis sobre derechos registrados está regulado en los artículos 28 a 31 de la Ley No. 108-05 y sus reglamentos. Sus etapas principales son:
Inicio de la demanda:
La demanda debe presentarse ante la Secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, determinado por la ubicación del inmueble. Debe contener:
Datos del demandante.
Identificación precisa del inmueble.
Descripción de la acción, fundamentos legales y pruebas.
Designación del abogado representante.
Notificación:
El demandante debe notificar al demandado por acto de alguacil luego del depósito de la demanda.
Sin esta notificación, el tribunal no puede continuar con el proceso.
Anotación registral:
La Oficina de Registro de Títulos debe ser notificada para que realice una anotación provisional que haga oponible la litis a terceros, protegiendo el derecho en disputa durante el proceso.
Audiencia y prueba:
Se fija audiencia para la presentación y valoración de pruebas, en la que las partes ejercen su derecho a la defensa y contradicción.
Luego se fija otra audiencia para concluir al fondo.
Sentencia:
La resolución judicial puede confirmar, modificar o cancelar derechos inscritos y ordena las anotaciones correspondientes en el registro, con efectos frente a terceros.
Importancia jurídica
Este régimen protege la seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria, evitando que derechos inscritos sean cuestionados por hechos anteriores a la inscripción, lo que podría generar inseguridad y conflictos interminables.
Al limitar la litis a hechos posteriores, se garantiza la confianza en el registro y la publicidad de los derechos.
Asimismo, la competencia exclusiva de los Tribunales de Tierras asegura un conocimiento especializado y uniforme en estas controversias, agilizando la resolución y fortaleciendo el ordenamiento jurídico dominicano.
Conclusión
La litis sobre derechos registrados es un mecanismo jurídico esencial para dirimir conflictos surgidos después de la inscripción de un inmueble, respetando la presunción de validez del certificado de título y protegiendo a terceros de buena fe.
Su regulación en la Ley 108-05 y la doctrina consolidan un sistema de seguridad jurídica que fortalece el mercado inmobiliario y la confianza en el Registro de Títulos en la República Dominicana.
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