En el sistema registral dominicano, los terrenos inscritos gozan de protección absoluta contra reclamaciones basadas en posesión no autorizada.
Nadie puede invocar actos posesorios sobre un inmueble registrado sin el consentimiento expreso del titular, incluso si hubo negligencia o tolerancia temporal por parte del dueño.
Solo los derechos consagrados en la sentencia de saneamiento y el certificado de título son oponibles, según el criterio jurisprudencial establecido en el caso No. 25, Ter., Nov. 2006, B.J. 1152.
Fundamento legal
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario:
Artículo 86: Establece que el certificado de título es prueba irrefutable de propiedad, salvo en casos de fraude comprobado mediante recurso de revisión.
Artículo 185 (derivado de la anterior Ley 1542): Indica que solo los derechos inscritos surten efectos jurídicos, excluyendo pretensiones basadas en actos no registrados.
Código Civil Dominicano:
Artículo 555: Permite al dueño de un terreno registrado exigir la remoción de mejoras no autorizadas, sin obligación de indemnizar al poseedor.
Jurisprudencia:
El Tribunal Constitucional ha reiterado que la posesión útil para generar derechos debe ser legal, pacífica, continua y no controvertida, requisitos que no se cumplen si el poseedor carece de autorización registral.
Análisis del principio
1. Posesión vs. propiedad registrada
La posesión de terrenos registrados, aunque prolongada, no genera derechos reales si no está respaldada por:
Consentimiento expreso del titular, formalizado en escritura pública e inscrito en el Registro de Títulos.
Una sentencia judicial que modifique el estado registral (ej.: usucapión o accesión).
Ejemplo: Si una persona ocupa un terreno registrado con tolerancia del dueño, este puede reclamar el desalojo en cualquier momento, sin necesidad de demostrar negligencia propia.
2. Límites de la tolerancia
La negligencia o tolerancia del propietario no equivalen a autorización.
Estos actos son considerados meras facultades de hecho, sin efectos jurídicos para transferir derechos.
La mera detentación material, sin título inscrito, no puede prevalecer sobre la presunción de propiedad que otorga el certificado de título.
3. Derechos invocables
Solo son exigibles ante tribunales los derechos que figuren en:
La sentencia de saneamiento que ordenó el primer registro.
El certificado de título, que detalla linderos, superficie y gravámenes.
Las reclamaciones basadas en acuerdos verbales, permisos tácitos o posesión histórica carecen de validez si no se inscribieron2.
Procedimiento para reclamaciones
Acción de desalojo:
El titular puede iniciar este proceso ante los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, demostrando su derecho registral con el certificado de título.
Excepciones limitadas:
Mejoras con consentimiento:
Si el poseedor construyó con autorización probada, puede reclamar indemnización bajo el Artículo 555 del Código Civil, pero no la propiedad.
Fraude registral:
Único caso donde se anula un título, mediante recurso de revisión por causa de fraude por ante el Tribunal Superior de Tierras.
Conclusión
El sistema registral dominicano prioriza la seguridad jurídica sobre la posesión material.
Los terrenos inscritos solo pueden transferirse o gravarse mediante actos formalizados en el Registro de Títulos, blindando a los propietarios contra reclamaciones basadas en meras detentaciones.
Este principio, respaldado por la Ley 108-05 y la jurisprudencia, asegura que el mercado inmobiliario opere con predictibilidad y confianza.
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