La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es la normativa vigente que regula el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana, promulgada el 23 de marzo de 2005 y publicada en la Gaceta Oficial No. 10316 el 2 de abril de ese mismo año.
Esta ley representa una modernización del sistema registral inmobiliario dominicano, adaptando el marco legal a las demandas actuales y a la dinámica del desarrollo económico y social del país.
Contexto histórico y evolución del sistema registral
Antes de la Ley 108-05, el registro inmobiliario estaba regulado principalmente por la Ley 1542 de 1947 y la Orden Ejecutiva No. 511 de 1920, que establecieron un sistema ministerial de registro basado en el sistema francés.
Sin embargo, con el tiempo, la necesidad de modernizar y otorgar mayor seguridad jurídica llevó a la adopción del sistema Torrens, de origen australiano, que se basa en el registro de derechos y no solo en la transcripción de títulos.
Objetivos y fundamentos de la Ley 108-05
La Ley 108-05 tiene como objetivo fundamental:
Regular el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios en el territorio nacional.
Fortalecer el sistema Torrens como pilar del derecho registral dominicano.
Garantizar la seguridad jurídica y la protección de los derechos de los ciudadanos.
Modernizar y dinamizar el sistema registral para responder a las crecientes demandas del desarrollo inmobiliario y económico.
Mejorar la eficiencia de la Jurisdicción de Tierras, que hasta entonces resultaba lenta e insegura para resolver procesos relacionados con la propiedad inmobiliaria.
Principios generales de la Ley
La ley se basa en varios principios esenciales que rigen el sistema registral inmobiliario:
Publicidad registral: El registro es el medio principal para dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios, garantizando que terceros puedan conocer el estado jurídico de los inmuebles.
Seguridad jurídica: La inscripción en el registro otorga certeza y protección frente a terceros.
Calificación registral: El registrador tiene la función de calificar los documentos presentados para asegurar que cumplan con los requisitos legales.
Saneamiento: El proceso judicial de saneamiento permite resolver conflictos de títulos y posesiones, consolidando la titularidad del derecho real.
Estructura y funcionamiento del sistema registral
La Ley 108-05 establece un sistema integrado por:
Registros de títulos y derechos reales inmobiliarios, donde se inscriben todas las transacciones y actos relacionados con la propiedad inmobiliaria.
Jurisdicción de Tierras, tribunales especializados que tienen competencia exclusiva para conocer y resolver los procesos de saneamiento y otros litigios inmobiliarios.
Dirección Regional de Mensuras y Catastro, encargada de la mensura y certificación catastral de los terrenos, que es un requisito previo para el saneamiento y registro.
Procedimiento de saneamiento y registro
El proceso de saneamiento es un procedimiento judicial que busca:
Determinar y consolidar la titularidad legítima sobre un inmueble.
Resolver conflictos de posesión y títulos.
Actualizar y corregir los registros para reflejar la realidad jurídica del inmueble.
El procedimiento inicia con la autorización para la mensura catastral, que debe ser ejecutada por un agrimensor autorizado y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro.
Luego, se presenta la documentación ante el tribunal competente para iniciar el proceso judicial de saneamiento. Durante este proceso se notifican las partes interesadas y se resuelven las controversias.
Impacto y desafíos de la Ley 108-05
Desde su promulgación, la Ley 108-05 ha sido fundamental para:
Brindar mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.
Facilitar la inversión y desarrollo inmobiliario en el país.
Modernizar la administración de justicia en materia inmobiliaria.
No obstante, se han identificado desafíos en su aplicación práctica, como la falta de inclusión de referencias históricas en los nuevos planos catastrales, lo que puede generar incertidumbre y conflictos en la identificación de propietarios y límites de terrenos.
Conclusión
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es un instrumento jurídico clave para la regulación, saneamiento y registro de los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana.
Su enfoque en la modernización, seguridad jurídica y eficiencia judicial ha contribuido significativamente al fortalecimiento del sistema registral y al desarrollo económico del país.
Sin embargo, la correcta aplicación y actualización continua de sus disposiciones son necesarias para superar los retos que aún persisten en el ámbito registral y catastral.
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