La expresión
mejoras proviene del latín; es un derivado de améliorer, construido sobre melior,
que significa mejor. El Diccionario de la Lengua Española dice que el término
mejor significa: Superior a otra cosa y
que la excede en una cualidad natural o moral.
Las mejoras
tienen entre nosotros una singular connotación; en la abrogada Ley Número 1542
de Registro de Tierras, de 1947, bajo el título Registro de Mejoras se le dedicó sólo el Artículo 202, y éste
otorgaba el derecho de registro al dueño de las mejoras, siempre que el titular
del terreno así lo consintiera de manera expresa y, en tal caso, el Registrado
expedía un Duplicado de Certificado de Título que contenía destacada la
expresión Duplicado del Dueno de las
Mejoras.
La Actual Ley
Número 108-05, de Registro Inmobiliario no aborda las mejoras; es el Reglamento
General de Registro de Títulos texto jurídico que trata esta figura bajo el
título de Mejoras. El Artículo 23 del
referido Reglamento la define:Mejora es
todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter
permanente o temporal, que aumente su valor.
Las
características de las mejoras, son: 1) Es un derecho real, 2) Es indivisible,
3)Es un derecho limitado, y 4) Es permanente. En principio, es registrable todo
documento que constituya, transmita, declare, modifique o extinga un derecho
relacionado con el titular de un inmueble conforme la Ley Número 108-05 de
Registro Inmobiliario. El párrafo 2 del Artículo 89 establece que también se
registran los documentos que: impongan
cargas, gravámenes y medidas provisionales.
Sólo se
consignará anotaciones de mejoras cuando estas tengan un carácter permanente
sobre el inmueble; por tanto, se excluye aquellas mejoras que como los plantíos
o estructuras, llevan inherentes la temporalidad. Las mejoras que pertenecen a
terceros se anotarán: (a) cuando lo ordene el Tribunal Inmobiliario en ocasión
del proceso se saneamiento; y (b) si el dueño expresa su consentimiento
mediante un acto notarial público o auténtico.
Un derecho de
naturaleza provisional o temporal puede ser llevado al Registro Complementario
y hoy día tiene que ser objeto de inclusión en el Certificado de Título, salvo
el caso excepcional de que el propietario de las mejoras sea el mismo titular
del terreno. La mejora ha sido concebida por la Suprema Corte de Justicia como
un derecho real principal, es una desmembración del derecho de propiedad
inmobiliaria (Boletín Judicial No. 1078, septiembre del 2000).
La inscripción
de las mejoras puede hacerse con el consentimiento expreso por escrito del dueño
del terreno mediante acto auténtico o legalizadas las firma por ante un Abogado Notario.
No hay dudas
de que es competencia de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria conocer
y decidir acerca de su justiprecio, En lo que concierne a las mejoras.
Finalmente, es preciso indicar que las mejoras se extinguen por las siguientes
causas: 1) Por el pago hecho por el titular del terreno a favor del tercero dueño
de las mejoras, 2) Por la desaparición de las mejoras, 3) Por la renuncia del
dueño de las mejoras, y 4) Por la confusión de los derechos en una misma
persona.
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