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En el antiguo Derecho Romano, “conocieron el acto nulo, nullum, es decir la nada, como aquel acto que se había dictado contraviniendo la ley y que en tal virtud no debía considerarse como eficaz ante el derecho; un acto así era una expresión material sin fuerza vinculante, la nada jurídica”. Es así que el mismo acto debía ser considerado nulo desde el inicio, sin necesidad de una proclamación judicial. Ya en una época posterior, el derecho medieval admite que existe un tipo de nulidad fundada en la infracción de la ley y el orden público, que no opera de pleno derecho necesariamente, y en algunos casos ella debía estipularse, esencialmente cuando la nulidad no fuera declarada.
La nulidad es pues una sanción que tiende a desbaratar lo hecho y a no reconocer efectos jurídicos a un acto que no se ha ajustado a la ley. Para este jurista colombiano, en la existencia de un contrato se reconoce que se han concurrido los elementos esenciales de fondo y forma que deben caracterizarlo para tales fines. La nulidad consiste en la sanción establecida por la ley que alcanza a aquellos actos jurídicos que se han formalizado sin llenarse los requisitos establecidos para su validez“.
En consonancia con lo que establece la norma contenida en el Artículo 1108 del Código Civil Dominicano, existen cuatro condiciones para la validez de un contrato: El consentimiento de la parte que se obliga; su capacidad para contratar; un objeto cierto que forme la materia del compromiso; y una causa lícita en la obligación. Si faltara algunos de estos elementos esenciales será inexistente, y si algún vicio lo afectare, sería nulo por existencia.
En la Jurisdicción Inmobiliaria la excepción de nulidad tiene los mismos efectos que en la Jurisdicción Ordinaria, debido a que el derecho común es supletorio en esta materia. Es así que admite que cualquier acto jurídico que no cumpla con los requisitos exigidos por la normativa, puede ser declarado nulo, y dicha nulidad puede ser admitida por solicitud de cualquier parte interesada o de oficio dependiendo del tipo de nulidad.
Es unánimemente admitido en la Doctrina y la Jurisprudencia que en el Derecho Común la nulidad de los actos que generan obligaciones puede ser de dos tipos, a saber: nulidad absoluta o nulidad relativa.
La nulidad absoluta es la sanción legal que se le impone a aquellos contratos que han sido celebrados omitiendo un requisito exigido por su naturaleza. De manera que, serán causas de nulidad absoluta los siguientes actos: a) Por tener el objeto o causa ilícita; b) Por la comisión de algún requisito que la ley prescribe para el valor de ciertos actos en consideración a la naturaleza de ellos; y c) En los actos y contratos de personas absolutamente incapaces. La nulidad absoluta puede ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparece manifiesto en el acto. Puede alegarse por todos los que tengan interés en hacerlo. La Doctrina y la Jurisprudencia internacional han agregado el carácter imprescriptible de la acción de nulidad absoluta.
Algunas características de la nulidad absoluta, contempladas en la doctrina colombiana son las siguientes: “a) Puede y debe ser declarado por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en un acto o contrato; b) Puede alegarla todo aquel que tenga interés en ello; c) Puede así mismo, solicitarla el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley; y d) Es saneable en dos casos: por participación, salvo cuando es generada por objeto o causa ilícitos y por la prescripción extraordinaria”.
La nulidad absoluta viene instituida en intereses particulares de las personas, que de acuerdo a su calidad, sujeto a requisitos especiales, podrán celebrar sus actos o contratos. De donde se desprende, que esta no solamente puede ser declarada a petición de parte, sino también de oficio.
De su lado, la nulidad relativa es definida como la sanción legal gravada para aquellos contratos que han sido celebrados omitiendo alguno de los requisitos exigidos en consideración a la calidad o estados de las personas que lo subscriben. La nulidad relativa tiene las siguientes características: a) No la puede declarar el juez sino a petición de la parte; b) No puede solicitarla el Ministerio Público en el solo interés de la ley; c) Solo pude alegarse por aquello en cuyo beneficio la hayan establecidos las leyes, o por sus herederos o cesionarios; y d) Puede sanearse por prescripción o por ratificación de las partes.
La nulidad relativa solo puede alegarse “por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o por sus herederos o cesionarios”. De allí que solo puede ser invocada a petición de parte.
En sentido general, ya sea que se este frente a una nulidad absoluta o relativa, el objetivo que se persigue es volver las cosas al estado original en que se encontraban si no hubiese existido el acto o contrato nulo.
Como vemos, se han establecidos marcadas diferencias entre los tipo de nulidades, mientras las nulidades absolutas son aquellas que están fundamentadas en el orden público y las buenas costumbres, y cuya intención es proteger la sociedad, y cualquiera de las partes puede invocarla; las nulidades relativas, de su lado, son dictadas para la protección de los particulares, y se encuentran reservadas únicamente para la persona que la ley expresa, y solo ésta es quien puede invocarla.
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