La propiedad es el derecho de gozar y disponer de un bien, sin otras limitaciones que las establecidas por las leyes, por lo cual, la propiedad es el derecho real por excelencia que implica un poder directo e inmediato sobre las cosas, siendo además, una facultad moral de dar, disfrutar y disponer de una cosa en provecho propio, con exclusión de los demás.
El artículo 544 del Código Civil Dominicano
define la propiedad como “El derecho de
gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal que no se haga de
ellas un uso prohibido por las leyes y los reglamentos”
Se entiende por adquisición de la propiedad el modo de convertirse en propietario de una cosa
conforme al Derecho.
En nuestro ordenamiento jurídico los modos de
adquirir la propiedad se dividen en:
Modos originarios
Son aquellos que
hacen nacer el derecho por primera vez sobre la persona de
su titular, es decir, el reconocimiento e inscripción por primera vez
de un derecho real inmobiliario, lo que se conoce en nuestra legislación como
saneamiento inmobiliario.
Modos derivados
Están contenidos en los artículos 711 y 712
del Código Civil Dominicano, que establecen que la propiedad de los bienes se
adquiere y transmite por sucesión, por donación entre vivos o testamentaria, y
por efecto de las obligaciones, también se adquiere por accesión o incorporación y por prescripción
Sucesión
En la lectura combinada de los artículos 712 y
718 del Código Civil Dominicano podemos establecer que la sucesión es un modo
de transmisión post mortem de los derechos del de-cujus a favor y provecho de los sucesores o legatarios con
calidad legal para recibirlos.
Es
el modo de transmisión de la propiedad de los bienes del causante a los
sucesores en calidad legal para recibirlos a consecuencia de la muerte del
primero. Se trata de un modo derivativo, puesto que la propiedad ya existía en
el patrimonio del difunto, y mortis causa, pues es el fallecimiento es lo que
determina la sucesión.
Nuestro
Código Civil hace referencia a la sucesión testada o intestada, según haya
testamento o no. Sin embargo, el hecho de que haya testamento no es suficiente
para que se produzca la adquisición de la propiedad en favor de sus
beneficiarios. En primer lugar el testamento ha de ser válido (tanto de forma
como de fondo, esto es, respetando los sistemas de legítimas), en segundo
lugar, los herederos han de poder serlo (es decir, no estar impedidos para
ello) y en tercero, han de aceptar la herencia para perfeccionar la
transmisión.
En
cualquier caso, para poder acceder a los bienes y a su inscripción registral,
deberá liquidarse el correspondiente impuesto de sucesiones y donaciones, establecido
por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) correspondiente.
Donaciones
La donación es un acto
por el que una persona (donante) entrega a otra (donatario) un bien o derecho
sin recibir nada cambio.
Para que sea válida requiere de la
aceptación del donatario, aunque esta aceptación puede hacerse constar en la
misma escritura de donación o en otra separada y debe realizarse siempre en
vida del donante. Además, tratándose de la donación de bienes inmuebles ésta
debe hacerse siempre en escritura pública.
El artículo 893 de Código
Civil Dominicano establece que “ninguno
podrá disponer de sus bienes a título gratuito, sino por donación entre vivos o por
testamento.”, disponiendo además los artículos 894 y 895, que
la transmisión por donación entre vivos es un acto por el cual
el donante se desprende definitiva e irrevocablemente del bien donado en vida, mientras que la transmisión testamentaria, es un acto mediante el cual, el testador dispone para el futuro, es
decir, para el tiempo en que deje de existir. ambos son
modos derivados de transmisión de
la propiedad, pero la modalidad testamentaria, sucesoral o donación,
dependerá de si el acto de disposición tendrá efecto entre vivos o después
de fallecida la persona, y en este último caso, si dejo testamento o
no.
Accesión O Incorporación
Es
el medio de adquirir la propiedad mediante una extensión de dominio. Todo
aquello que se incorpore natural o artificialmente a una cosa principal
pertenece al dueño de esa virtud del derecho de accesión: esto es, por una
unión o adjudicación de una cosa secundaria a una cosa principal.
La accesión es un modo de adquirir la propiedad
independientemente del hecho de la posesión, por lo que el
propietario del terreno se convierte en dueño de todas las obras que en
ella se implementen o surjan, sea o no poseedor del terreno en cuestión.
El artículo 546 del Código Civil Dominicano
establece que “la propiedad de una cosa,
mueble, o inmueble, da derecho sobre todo lo
que se agrega accesoriamente, sea naturalmente o artificialmente.
Este derecho se llama accesión”. Mientras que el artículo 551 del
mismo código establece que “todo lo
que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece
al dueño de ésta…”.,en ese
sentido, podemos ver que el Derecho Civil establece una presunción de
propiedad en beneficio del propietario,
sobre todo lo que en el terreno se construya, presunción que se destruye
mediante la prueba en contrario.
Prescripción Adquisitiva
La
prescripción consiste en el hecho de que por el solo transcurso del tiempo una
persona que haya detentado un bien con animus
domini y reteniendo el corpus, es decir en calidad de propietario en forma
pacífica, continua y públicamente, se convierte en propietario.
La prescripción adquisitiva o usucapión es
el medio por el cual el poseedor de una cosa inmueble adquiere el derecho
de propiedad sobre esa cosa, por efecto de la posesión prolongada durante un
plazo legalmente establecido.
Mediante la prescripción se adquiere el
dominio de los derechos reales por el transcurso del tiempo en las condiciones
que determina la Ley. El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte años
entre ausentes con buena fe y justo título. También se prescriben por la
posesión no interrumpida durante treinta años sin necesidad de título ni buena
fe y sin distinción entre presente y ausentes.
La
prescripción adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso
de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha poseído un
bien inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes
en el Registro Público de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha
consumado y que ha adquirido por prescripción la propiedad del inmueble
reclamado.
Esta forma de adquisición de la
propiedad o derechos reales vendrá dada generalmente por resolución judicial. El fundamento de la usucapión o prescripción, es poner
fin a un estado de incertidumbre de derechos (los generados por la posesión apta
para usucapir, y los de propiedad que le asisten al titular del dominio), en
tanto que centrada la atención en el sujeto pasivo, la prescripción adquisitiva
descansa en la inercia del auténtico propietario del bien, quien lo abandonó o
dejó en manos de otro poseedor, inercia que da lugar a la usucapión, que
constituirá la sanción impuesta al propietario negligente.
Es
claro que el fundamento de la usucapión no operaría, si en la prescripción
adquisitiva se demandara a alguien que no fuera el verdadero propietario,
porque el estado de incertidumbre aludido no cesaría, al no haber sido tomados
en cuenta los derechos del auténtico dominador de la cosa; además, no tendría
sentido atribuir el abandono del bien inmueble a quien no es realmente su
dominador, tampoco sería lógico sancionar a quien no puede imputársele la
calidad de “propietario negligente”, porque sólo su actitud de abandono y
negligencia podrían constituir la causa para el acogimiento de la acción de
prescripción.
Tanto
la doctrina clásica desde el derecho romano, como nuestra legislación anterior
y la vigente, reconocen que sólo la posesión originaria, es decir, la que se
tiene en concepto de dueño, puede producir el efecto de adquirir la propiedad
mediante de la prescripción. Por ello, la posesión en concepto de propietario,
es la primera condición necesaria para prescribir.
