Fue emitida por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia el 27 de octubre de 2022, este reglamento busca complementar la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y otras normativas relacionadas, con el objetivo de agilizar y asegurar la ubicación, determinación e individualización de porciones de parcelas sustentadas en "constancias anotadas".
Considerandos y Fundamentos
La Resolución parte de varios considerandos esenciales.
En primer lugar, se reconoce el derecho de propiedad como un derecho fundamental, consagrado en el artículo 51 de la Constitución dominicana. Se destaca que la Ley núm. 108-05 prohíbe la expedición de nuevas constancias anotadas, salvo para condominios.
Sin embargo, la misma ley faculta a la Suprema Corte de Justicia para dictar reglamentos que permitan la titulación de inmuebles ya amparados en estas constancias, así como la depuración de los derechos contenidos en ellas, sin desconocer los derechos existentes.
Históricamente, el deslinde ha sido el método más común para individualizar parcelas con constancias anotadas, pero el reglamento reconoce la necesidad de otros procedimientos.
Un desafío clave del sistema inmobiliario dominicano es el control y la reducción de las constancias anotadas, buscando procesos ágiles y con seguridad jurídica.
El reglamento subraya la importancia de la razonabilidad en estos procesos, buscando soluciones que respondan a las necesidades socioeconómicas del país para lograr la regularización y titulación de derechos, en línea con los principios registrales.
Se enfatiza la necesidad de un procedimiento diferenciado, especialmente para casos donde no hay objeciones a los derechos o a la ubicación de las parcelas amparadas en constancias anotadas, fortaleciendo la transparencia sin necesidad de intervención judicial.
La "regularización parcelaria" se introduce como una respuesta a esta necesidad, buscando mayor agilización, eficiencia y efectividad.
Finalmente, se reitera que un derecho avalado en una constancia anotada, establecido irrevocablemente, no puede ser desconocido, incluso si el propietario no tiene la ocupación material total de la parcela debido a obstáculos técnicos o jurídicos pasados.
Las reformas de la Ley 108-05 buscan precisamente agilizar y eficientizar los procesos inmobiliarios.
Capítulo I
Generalidades El reglamento se denomina "Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde" y es de aplicación nacional, complementando la Ley de Registro Inmobiliario y otros reglamentos relacionados.
Su objetivo principal es establecer mecanismos ágiles y seguros para la ubicación, determinación e individualización de porciones de parcelas con constancias anotadas.
Los órganos encargados de su aplicación incluyen los tribunales de tierras (superiores y de jurisdicción original), la Dirección Nacional de Registro de Títulos, los Registros de Títulos, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
En cuanto a los principios generales, se define "inmueble registrado" como una porción de terreno con un derecho de propiedad registrado en el Registro de Títulos, sustentado en una constancia anotada.
Una "porción de parcela" se refiere a una superficie expresada en unidades de medida. No se permite el deslinde ni la regularización parcelaria cuando los derechos se expresan en porcentajes o proporciones, en cuyo caso procede una partición total.
Cada superficie determinada con derechos consignados, independientemente del asiento registral, se considera una constancia anotada.
Los procesos de regularización y deslinde basados en actos de transferencia deben ser completos y en un único acto, sin dejar restos sin regularizar.
Finalmente, no aplica el deslinde ni la regularización parcelaria para unidades de condominio.
Capítulo II
De la Regularización Parcelaria.
La regularización parcelaria se define como un acto de levantamiento parcelario administrativo.
Permite a los titulares de constancias anotadas, cuyos derechos no son objetados y que poseen el terreno pacíficamente, individualizar sus porciones de parcela.
Las condiciones esenciales para que proceda son:
a. Que no existan conflictos de derechos sobre las porciones de parcela.
b. Que no se presenten objeciones de otros titulares de constancias anotadas o colindantes.
c. Que la extensión superficial esté claramente consignada en el asiento registral.
d. Que los límites de la posesión material estén manifiestamente establecidos.
Si los derechos de una persona provienen de un acto de transferencia de constancia anotada, se permite la regularización si se cumplen los requisitos y se notifica al titular registral original.
Esta notificación, ya sea por el agrimensor o alguacil, debe ser personal o en el domicilio, nunca a domicilio desconocido, para asegurar el conocimiento del trabajo de mensura.
Si el transferente se opone, la regularización no procede y el trabajo es rechazado.
En casos de diferencias de área, el Registro de Títulos ajusta la superficie.
Las transferencias sucesivas deben ser sobre la totalidad de la porción original.
La regularización puede combinarse con otras operaciones técnicas, como modificaciones parcelarias o divisiones para condominios.
Los titulares de derechos reales, cargas o gravámenes deben ser comunicados, y estos derechos recaerán sobre los inmuebles resultantes, salvo acuerdo contrario.
La regularización no aplica en áreas protegidas, zonas de amortiguamiento, servidumbres de orden público, particiones o determinaciones de herederos, o cuando los colindantes son desconocidos o muy numerosos e imposibles de individualizar.
Condiciones Particulares de Publicidad
Para garantizar la publicidad del proceso de regularización parcelaria, se exigen varias condiciones:
a) Comunicación escrita: El agrimensor o alguacil debe comunicar con al menos ciartos días de anticipación el inicio de los trabajos de campo a colindantes, titulares de derechos reales, beneficiarios de anotaciones, y al causante del derecho en caso de transferencia, así como a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Se especifica el procedimiento para la entrega y la constancia de recibo, y qué hacer si la persona se niega a recibir o firmar.
También se detalla la comunicación en caso de colindancia con dominio privado o público del Estado.
b) Aviso en el terreno: Se debe fijar un aviso visible desde la vía de acceso, conteniendo la designación catastral, número de expediente, datos del propietario y del agrimensor, y una leyenda que indique que el inmueble está en proceso de regularización.
Este aviso debe permanecer hasta la conclusión de la etapa registral.
c) Publicación en periódicos: Se requiere una publicación con al menos determinados días de anticipación en un periódico de circulación nacional y, si existe, en uno regional o local.
Debe incluir fecha, hora, lugar de los trabajos, designación catastral, datos del solicitante y del agrimensor, extensión superficial, número de expediente y dirección física del inmueble.
d) Comunicación al titular registral transferente: En regularizaciones por transferencia, el agrimensor o alguacil debe comunicar por escrito al titular registral que transfiere el derecho el resultado de los trabajos de mensura antes de su depósito.
Esta comunicación no puede ser a domicilio desconocido.
Debe incluir detalles del inmueble, la naturaleza de los trabajos, número de expediente, datos del acto de transferencia, generales del solicitante y agrimensor, ubicación, colindancias, límites, forma, dimensión, designación catastral temporal, extensión superficial, planos, diferencias de área, y un plazo de quince días hábiles para objeciones.
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales solicita anotar en el Registro de Títulos que el inmueble está en proceso de regularización.
También publica el aviso de mensura en los medios oficiales. El incumplimiento de estas formalidades de publicidad por parte del agrimensor resultará en el rechazo del trabajo.
Especificaciones Técnicas: El trabajo técnico debe seguir el procedimiento del Reglamento General de Mensuras Catastrales, con las siguientes especificaciones:
a) Ubicación: El agrimensor se rige primero por la ocupación material y luego por los linderos de la constancia anotada, justificando cualquier discrepancia.
Para inmuebles adquiridos del Estado, la ubicación se basa en la documentación suministrada.
b) Vinculación de parcelas: Las parcelas resultantes deben vincularse a la parcela originaria en el plano general, dejando constancia si la reconstrucción geométrica es imposible.
c) Variación de superficie: Se permite una variación de hasta 5% si la superficie real difiere de la constancia anotada o acto de transferencia, siempre que sea para coincidir con los límites materiales y esté justificada.
No se acepta un incremento superior al 5% sin justificación técnica de un error en la determinación de la superficie original, ni presentación de área por exceso más allá de las tolerancias planimétricas.
Las variaciones deben constar en la carta de conformidad.
d) Colindantes: Todos los colindantes deben ser indicados con nombres y apellidos, y designación catastral en el plano individual.
e) Porciones separadas: Salvo justificación, no se regularizan porciones de terreno separadas para una misma constancia anotada.
Si resultan inmuebles no contiguos, las razones deben explicarse en el acta de hitos y mensura.
f) Partes de porciones: Salvo justificación, no se regularizan partes de una porción de parcela avalada por la misma constancia anotada.
Si queda un resto, se debe explicar en el acta y el informe técnico, y dar una ubicación aproximada. En transferencias, la regularización debe ser sobre la totalidad de los derechos del acto.
g) Levantamiento planimétrico: Las exigencias aplican solo a la superficie a regularizar.
h) Regularizaciones contiguas: Es admisible regularizar varias porciones de parcela contiguas con distintas constancias anotadas.
i) Múltiples regularizaciones: Se pueden realizar varias regularizaciones simultáneamente en la misma parcela, unificando la documentación no requerida individualmente.
Función Calificadora de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales
La Dirección Regional de Mensuras Catastrales califica el trabajo técnico según la Ley 108-05 y el Reglamento General de Mensuras Catastrales.
Para la regularización parcelaria, se exigen documentos como duplicados de constancias anotadas a cancelar, actos de transferencia (si aplica), constancias de comunicación/notificación a colindantes y otras partes, constancia de comunicación al causante del derecho (en caso de transferencia), acta de hitos y mensura, declaración de conformidad y posesión del propietario, declaración de conformidad del causante o su notificación, consentimiento de titulares de derechos reales/cargas/gravámenes o su notificación, informe técnico, plano general e individual, coordenadas, y otra documentación complementaria.
La aprobación está condicionada al depósito oportuno y completo de la documentación original.
Las objeciones presentadas resultarán en el rechazo del trabajo técnico. Una vez aprobado, la Dirección Regional remite los documentos al Registro de Títulos.
Función Calificadora del Registrador de Títulos
Una vez recibidos los trabajos aprobados por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el Registrador de Títulos califica la transacción según la Ley 108-05 y el Reglamento General de Registro de Títulos.
Debe verificar el cumplimiento de los requisitos para no afectar derechos de terceros.
Si no se valida o hay objeciones, la transacción se rechaza y se informa a la Dirección Regional para cancelar la aprobación.
Capítulo III
Del Deslinde
El deslinde se define como un proceso contradictorio para ubicar, determinar e individualizar derechos amparados en constancias anotadas.
El adquirente de derechos basados en constancias anotadas puede iniciar el deslinde ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, presentando la documentación del deslinde y el acto de transferencia original, junto con una Certificación de Estado Jurídico.
El juez o tribunal competente verificará la legalidad de la documentación. El titular registral puede deslindar solo la porción que ocupa, justificando la razón de no deslindar la totalidad.
El deslinde consta de tres etapas:
a) Técnica: Se realiza un levantamiento parcelario para ubicar y determinar el terreno. Finaliza con la aprobación técnica de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
b) Judicial: Un proceso que garantiza a todos los titulares de constancias anotadas sobre la misma parcela y a los titulares de derechos reales o gravámenes la posibilidad de hacer reclamos pertinentes.
Finaliza con la sentencia de aprobación del deslinde.
c) Registral: Consiste en el registro de los derechos sobre la parcela, acreditando su existencia. Finaliza con la expedición del Certificado de Título y la habilitación del Registro Complementario.
Condiciones Particulares de Publicidad del Deslinde
Similar a la regularización, el deslinde exige condiciones de publicidad:
a) Comunicación escrita: El agrimensor o alguacil debe comunicar con al menos determinados días de anticipación el inicio de los trabajos de campo a colindantes, titulares de derechos reales, beneficiarios de anotaciones, al causante del derecho (en caso de transferencia) y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Se detalla el proceso de entrega y constancia de recibo.
Para domicilio desconocido, se sigue el procedimiento de notificaciones del Derecho común, siempre por acto de alguacil.
También se especifica la comunicación para colindancia con dominio privado o público del Estado.
En resumen, la Resolución 790-2022 es un marco regulatorio integral que busca modernizar y agilizar el proceso de individualización y titulación de propiedades en la República Dominicana, especialmente aquellas amparadas por "constancias anotadas".
Introduce la regularización parcelaria como una vía administrativa eficiente para casos no controvertidos y reforzando las garantías de publicidad y seguridad jurídica en ambos procesos: regularización y deslinde.
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