martes, 8 de julio de 2025

El Deslinde en la República Dominicana como Procedimiento Legal y Técnico Fundamental



El deslinde en la República Dominicana es un procedimiento legal y técnico fundamental para determinar y demarcar los límites precisos de una propiedad inmueble.

Está regulado principalmente por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y su Reglamento de Aplicación, que establecen las normas y procesos necesarios para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y la correcta inscripción de los inmuebles en el Registro de Títulos.

¿Qué es el deslinde?

El deslinde consiste en la ubicación, determinación y delimitación exacta de los límites de un terreno o propiedad. No es solo una medición superficial, sino un acto oficial realizado por un agrimensor autorizado, bajo supervisión de la Jurisdicción de Tierras y conforme a los procedimientos establecidos por la ley.

El deslinde individualiza la propiedad respecto a otros inmuebles colindantes, asignándole una designación catastral propia y permitiendo la emisión de un Certificado de Título único.

Tipos de deslinde

En la República Dominicana existen dos tipos principales de deslinde:

Deslinde administrativo: Realizado por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro, generalmente para inmuebles sin conflictos o que requieren actualización catastral.

Deslinde judicial: Procedimiento que se lleva a cabo ante la Jurisdicción de Tierras cuando existen conflictos o disputas sobre los límites de una propiedad, o cuando se requiere para procesos de saneamiento y registro definitivo.

Importancia del deslinde

La Ley 108-05 establece que el deslinde es un requisito previo indispensable para inscribir un inmueble en el Registro de Títulos y obtener el Certificado de Título.

A partir del 4 de abril de 2009, las transacciones inmobiliarias (ventas, compras, hipotecas, formación de condominios) solo pueden realizarse sobre terrenos que hayan sido deslindados, lo que representa una transformación profunda del sistema registral dominicano para garantizar la transparencia y seguridad jurídica en el mercado inmobiliario.

Procedimiento para el deslinde

Solicitud y autorización: El propietario o interesado solicita la mensura y deslinde ante la Dirección Regional de Mensuras y Catastro o inicia el proceso judicial correspondiente.

Levantamiento parcelario: El agrimensor autorizado realiza el levantamiento técnico del terreno, midiendo y ubicando los límites conforme a la realidad física y documental.

Elaboración del plano catastral: Se confecciona un plano que refleja los límites determinados y se entrega para su aprobación.

Inscripción y registro: Con la constancia de deslinde aprobada, se procede a inscribir el inmueble en el Registro de Títulos, obteniendo el Certificado de Título que acredita la propiedad con límites claros y definidos.

Rol de los agrimensores

Los agrimensores son actores clave en el proceso de deslinde, ya que su labor técnica garantiza la precisión y legalidad de la delimitación.

La Ley 108-05 facilita su trabajo al establecer procedimientos claros y modernos, que contribuyen a evitar conflictos futuros y a fortalecer la confianza en el sistema inmobiliario dominicano.

Impacto legal y social

La implementación obligatoria del deslinde ha generado un cambio sustancial en el ordenamiento jurídico dominicano, pues antes de esta ley muchas transacciones se realizaban sobre terrenos no deslindados, lo que provocaba incertidumbre y conflictos de límites. Ahora, la exigencia del deslinde:

Protege los derechos de los propietarios.

Evita litigios por límites imprecisos.

Facilita la inversión inmobiliaria.

Moderniza el sistema registral y judicial en materia inmobiliaria.

Conclusión

El deslinde en la República Dominicana, regulado por la Ley 108-05, es un proceso indispensable para la correcta identificación y registro de las propiedades inmobiliarias.

Su aplicación garantiza la seguridad jurídica, la protección de los derechos de los propietarios y la transparencia en las transacciones inmobiliarias, contribuyendo así al desarrollo ordenado y sostenible del sector inmobiliario en el país. 

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario


La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es la normativa vigente que regula el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana, promulgada el 23 de marzo de 2005 y publicada en la Gaceta Oficial No. 10316 el 2 de abril de ese mismo año.


Esta ley representa una modernización del sistema registral inmobiliario dominicano, adaptando el marco legal a las demandas actuales y a la dinámica del desarrollo económico y social del país.

Contexto histórico y evolución del sistema registral

Antes de la Ley 108-05, el registro inmobiliario estaba regulado principalmente por la Ley 1542 de 1947 y la Orden Ejecutiva No. 511 de 1920, que establecieron un sistema ministerial de registro basado en el sistema francés.

Sin embargo, con el tiempo, la necesidad de modernizar y otorgar mayor seguridad jurídica llevó a la adopción del sistema Torrens, de origen australiano, que se basa en el registro de derechos y no solo en la transcripción de títulos.

Objetivos y fundamentos de la Ley 108-05

La Ley 108-05 tiene como objetivo fundamental:

Regular el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios en el territorio nacional.

Fortalecer el sistema Torrens como pilar del derecho registral dominicano.

Garantizar la seguridad jurídica y la protección de los derechos de los ciudadanos.

Modernizar y dinamizar el sistema registral para responder a las crecientes demandas del desarrollo inmobiliario y económico.

Mejorar la eficiencia de la Jurisdicción de Tierras, que hasta entonces resultaba lenta e insegura para resolver procesos relacionados con la propiedad inmobiliaria.

Principios generales de la Ley

La ley se basa en varios principios esenciales que rigen el sistema registral inmobiliario:

Publicidad registral: El registro es el medio principal para dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios, garantizando que terceros puedan conocer el estado jurídico de los inmuebles.

Seguridad jurídica: La inscripción en el registro otorga certeza y protección frente a terceros.

Calificación registral: El registrador tiene la función de calificar los documentos presentados para asegurar que cumplan con los requisitos legales.

Saneamiento: El proceso judicial de saneamiento permite resolver conflictos de títulos y posesiones, consolidando la titularidad del derecho real.

Estructura y funcionamiento del sistema registral

La Ley 108-05 establece un sistema integrado por:

Registros de títulos y derechos reales inmobiliarios, donde se inscriben todas las transacciones y actos relacionados con la propiedad inmobiliaria.

Jurisdicción de Tierras, tribunales especializados que tienen competencia exclusiva para conocer y resolver los procesos de saneamiento y otros litigios inmobiliarios.

Dirección Regional de Mensuras y Catastro, encargada de la mensura y certificación catastral de los terrenos, que es un requisito previo para el saneamiento y registro.

Procedimiento de saneamiento y registro

El proceso de saneamiento es un procedimiento judicial que busca:

Determinar y consolidar la titularidad legítima sobre un inmueble.

Resolver conflictos de posesión y títulos.

Actualizar y corregir los registros para reflejar la realidad jurídica del inmueble.

El procedimiento inicia con la autorización para la mensura catastral, que debe ser ejecutada por un agrimensor autorizado y aprobada por la Dirección Regional de Mensuras y Catastro.

Luego, se presenta la documentación ante el tribunal competente para iniciar el proceso judicial de saneamiento. Durante este proceso se notifican las partes interesadas y se resuelven las controversias.

Impacto y desafíos de la Ley 108-05

Desde su promulgación, la Ley 108-05 ha sido fundamental para:

Brindar mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.

Facilitar la inversión y desarrollo inmobiliario en el país.

Modernizar la administración de justicia en materia inmobiliaria.

No obstante, se han identificado desafíos en su aplicación práctica, como la falta de inclusión de referencias históricas en los nuevos planos catastrales, lo que puede generar incertidumbre y conflictos en la identificación de propietarios y límites de terrenos.

Conclusión

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario es un instrumento jurídico clave para la regulación, saneamiento y registro de los derechos reales inmobiliarios en la República Dominicana.

Su enfoque en la modernización, seguridad jurídica y eficiencia judicial ha contribuido significativamente al fortalecimiento del sistema registral y al desarrollo económico del país.

Sin embargo, la correcta aplicación y actualización continua de sus disposiciones son necesarias para superar los retos que aún persisten en el ámbito registral y catastral.

Fortalecimiento de la Seguridad Jurídica en las Operaciones Inmobiliarias en República Dominicana: Protección Integral para Todos los Actores



Introducción

La seguridad jurídica en el sector inmobiliario es un pilar fundamental para el desarrollo económico y social de cualquier país. 

En República Dominicana, donde el mercado inmobiliario ha experimentado un crecimiento acelerado en las últimas décadas, garantizar la certeza y protección legal en las transacciones de bienes raíces se convierte en una necesidad imperante. 

Este artículo analiza cómo la legislación vigente y las reformas en curso buscan fortalecer la seguridad jurídica en las operaciones de compra, venta e inversión inmobiliaria, protegiendo a todos los actores involucrados, desde compradores individuales hasta grandes desarrolladores y fondos de inversión.

Marco Conceptual de la Seguridad Jurídica Inmobiliaria

La seguridad jurídica se refiere a la certeza y previsibilidad que tienen los sujetos de derecho sobre el reconocimiento y respeto de sus derechos, especialmente en la propiedad inmobiliaria. 

En el contexto dominicano, esta seguridad se sustenta en un sistema legal e institucional que incluye la Constitución, el Código Civil, y leyes especializadas como la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que regula el registro de todos los derechos reales inmobiliarios en el territorio nacional.

Este marco normativo establece principios fundamentales como la especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad registral, que garantizan la correcta identificación, validez y protección de los derechos de propiedad. 

Además, el sistema Torrens, adoptado en República Dominicana, otorga un título de propiedad inatacable y protegido por el Estado, lo que brinda una base sólida para la seguridad jurídica inmobiliaria.

La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario: Pilar de la Seguridad Jurídica

Promulgada en 2005, la Ley No. 108-05 representa un avance significativo en la protección de los derechos de propiedad en República Dominicana. 

Esta ley establece un sistema de publicidad inmobiliaria basado en principios claros:

Especialidad: Identificación precisa de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

Legalidad: Inscripción solo de derechos válidos y legítimos, tras una depuración previa.

Legitimidad: Reconocimiento y protección del derecho registrado a su titular.

Publicidad: Presunción de exactitud y fe pública del contenido registral, que promueve transparencia y confianza.

Asimismo, la ley establece que todo derecho registrado es imprescriptible y goza de protección absoluta por parte del Estado. 

También señala que el Estado dominicano es propietario originario de todos los terrenos no acreditados por terceros, asegurando la integridad territorial y la seguridad registral.

Este marco legal ha sido fundamental para crear un clima de confianza que ha facilitado la inversión inmobiliaria, especialmente en proyectos turísticos y desarrollos urbanos, consolidando a República Dominicana como un destino atractivo para inversionistas nacionales y extranjeros.

Propuesta de Nueva Ley de Regulación del Sector Inmobiliario: Profesionalización y Transparencia

En 2025, la Cámara de Diputados estudia una propuesta legislativa que busca regular los servicios inmobiliarios y los contratos de corretaje, con un enfoque integral en la protección de todos los actores del mercado inmobiliario. 

Esta iniciativa responde a la necesidad de ordenar un sector que ha crecido rápidamente, pero con deficiencias en regulación y supervisión.

Los objetivos clave de esta propuesta son:

Profesionalización del corretaje inmobiliario: Requisitos formativos, certificaciones oficiales y un registro nacional de agentes autorizados.

Protección al consumidor: Mecanismos para prevenir fraudes, estafas documentales y prácticas abusivas.

Transparencia y ética: Establecimiento de estándares claros para la intermediación inmobiliaria.

Seguridad jurídica reforzada: Reglas claras y mecanismos de supervisión para garantizar la validez y seguridad de las operaciones.

Esta ley busca brindar confianza y garantías tanto a compradores individuales como a grandes desarrolladores y fondos de inversión, promoviendo un mercado más ordenado, transparente y seguro.

Protección Integral para Todos los Actores del Mercado Inmobiliario

Compradores Individuales

Para los compradores particulares, la seguridad jurídica implica la certeza de que la propiedad adquirida está libre de cargas, gravámenes o litigios, y que el título de propiedad es legítimo y protegido. 

La Ley de Registro Inmobiliario garantiza que los derechos inscritos tienen presunción de veracidad y que el Estado respalda la titularidad.

Además, la nueva regulación del corretaje inmobiliario busca proteger a estos compradores frente a prácticas fraudulentas, asegurando que los agentes inmobiliarios estén debidamente certificados y regulados, lo que reduce riesgos y genera confianza.

Vendedores y Desarrolladores

Los vendedores, incluyendo grandes desarrolladores, necesitan un marco legal que asegure la protección de sus derechos y la validez de sus contratos de venta. 

La seguridad jurídica permite que sus proyectos sean financiables y comercializables sin incertidumbres legales que puedan afectar la inversión.

La formalización y regulación del corretaje inmobiliario también beneficia a estos actores al profesionalizar el sector y evitar conflictos derivados de prácticas irregulares.

Fondos de Inversión y Grandes Inversionistas

Los fondos de inversión y grandes inversionistas requieren un entorno jurídico estable y predecible para comprometer capital en proyectos inmobiliarios. 

La seguridad jurídica es un factor decisivo para atraer y mantener estas inversiones, ya que reduce riesgos legales y facilita la planificación financiera y estratégica.

La Ley de Registro Inmobiliario y la propuesta de regulación del sector inmobiliario dominicano ofrecen ese marco de certeza y protección, promoviendo la inversión sostenible y el desarrollo económico.

Desafíos y Perspectivas

A pesar de los avances, el sector inmobiliario dominicano enfrenta desafíos para consolidar plenamente la seguridad jurídica. Entre ellos destacan:

La necesidad de agilizar y modernizar los procesos registrales para reducir tiempos y costos.

La implementación efectiva de la nueva ley de regulación inmobiliaria, que requiere capacitación, supervisión y sanciones efectivas.

La lucha contra prácticas ilícitas y fraudes que aún afectan la confianza en el mercado.

La educación y asesoría a los consumidores para que conozcan sus derechos y responsabilidades.

Superar estos retos es fundamental para que República Dominicana continúe siendo un destino atractivo para la inversión inmobiliaria y para que los derechos de todos los actores sean plenamente respetados y protegidos.

Conclusión

El fortalecimiento de la seguridad jurídica en las operaciones de compra, venta e inversión inmobiliaria en República Dominicana es una tarea esencial para garantizar un mercado transparente, confiable y sostenible. 

La Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario ha sentado bases sólidas, y la propuesta legislativa para regular los servicios inmobiliarios promete profesionalizar y transparentar aún más el sector.

Estas iniciativas protegen integralmente a todos los actores, desde compradores individuales hasta grandes desarrolladores y fondos de inversión, generando confianza y promoviendo el desarrollo económico del país. 

La consolidación de este marco jurídico requiere compromiso institucional, modernización y educación, pero sin duda posiciona a República Dominicana como un referente en seguridad jurídica inmobiliaria en la región.

miércoles, 2 de julio de 2025

¿Por qué elegir Abogados Siglo 21 en Santiago de los Caballeros?

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Elegir un despacho legal es una decisión crucial, especialmente en una ciudad tan dinámica como Santiago de los Caballeros. 

Abogados Siglo 21 se ha consolidado como una de las firmas más confiables y especializadas de la región, ofreciendo una combinación única de experiencia, profesionalismo y atención personalizada que los distingue en el mercado jurídico local.

1. Experiencia y especialización comprobada

Abogados Siglo 21 cuenta con más de 20 años de experiencia en el ejercicio legal, con un equipo que posee formación académica avanzada, incluyendo maestrías en áreas clave como derecho de tierras y derecho penal. 

Esta sólida base les permite abordar casos complejos y ofrecer soluciones efectivas en temas de propiedad, familia, herencias, divorcios, litigios civiles y penales, derecho migratorio, laboral, fiscal y comercial.

2. Amplia gama de servicios legales

La firma abarca prácticamente todas las ramas del derecho relevantes para particulares y empresas, incluyendo:

Derecho inmobiliario y de tierras (compra, venta, litigios, deslindes, arrendamientos)


Derecho de familia (divorcios, particiones, herencias, pensión alimenticia, régimen de visitas)


Derecho penal y de tránsito


Derecho laboral y de seguridad social


Derecho migratorio y gestión de visas


Derecho fiscal y tributario


Derecho civil y comercial


Servicios notariales y gestión de documentos legales


Cobros compulsivos y asesoría en contratos.

3. Trato personalizado y enfoque ético

Uno de los principales valores de Abogados Siglo 21 es su trato personalizado y humanizado. Cada caso es evaluado de manera individual, asegurando que las estrategias legales se adapten a las necesidades y circunstancias específicas de cada cliente. 

El despacho enfatiza la transparencia, la lealtad y la ética profesional, generando confianza y tranquilidad en quienes depositan sus asuntos legales en sus manos.


"Su enfoque humanizado significa que cada consulta se maneja con atención y respeto, creando un ambiente de confianza".

4. Resultados comprobados y reputación local

La firma exhibe un historial de éxito en la resolución de casos, respaldado por testimonios y la satisfacción de sus clientes. Su liderazgo en asuntos de tierras y su capacidad para manejar litigios complejos los posicionan como referencia en Santiago de los Caballeros.

5. Accesibilidad y ubicación estratégica

Abogados Siglo 21 tiene su oficina en la Carretera Luperón, kilómetro 1, Galerías Comerciales El Edén, Módulo 2-B, una ubicación céntrica y de fácil acceso. 

Ofrecen atención telefónica directa a través de los números 1-849-265-0004 y 1-809-336-7486, facilitando el contacto y la programación de citas.

6. Servicios adaptados a empresas y particulares

La firma ofrece igualas profesionales que incluyen consultas, defensa, representación, gestión de documentos y orientación legal para empresas y empleados, lo que resulta ideal para quienes buscan una relación continua y preventiva en materia legal.

En resumen:

Elegir Abogados Siglo 21 en Santiago de los Caballeros significa confiar en una firma con experiencia, especialización, ética y un enfoque centrado en el cliente. 

Su capacidad para abordar una amplia variedad de casos, junto con su reputación y trato personalizado, los convierte en una opción destacada para quienes buscan soluciones legales efectivas y confiables en la región.

La Renuncia de Herencia en la República Dominicana


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En la República Dominicana, la renuncia de herencia es un acto formal y regulado por el Código Civil Dominicano. A continuación se detallan los aspectos clave sobre cómo funciona este proceso:

¿Cómo se formaliza la renuncia?

La renuncia no se presume y debe hacerse de manera expresa y formal ante la Secretaría del Tribunal de Primera Instancia del distrito donde se haya abierto la sucesión, inscribiéndose en un registro especial para este fin.


Debe realizarse personalmente o mediante un representante legal debidamente autorizado, y puede requerir protocolización ante notario público o juez de paz.

Requisitos y procedimiento:

El renunciante debe tener capacidad legal para renunciar.


La manifestación de renuncia debe ser pura y simple: no puede implicar la obtención de beneficios económicos ni la transferencia de derechos a otros herederos o terceros.


Es necesario agotar el procedimiento ante la autoridad competente y presentar la documentación correspondiente ante la Administración Tributaria (DGII) al momento de la declaración y liquidación de la sucesión.

Efectos de la renuncia:

Quien renuncia es considerado como si nunca hubiera sido heredero, por lo que no recibe bienes ni asume deudas de la herencia.


La parte del renunciante acrece a los coherederos; si no los hay, corresponde al grado sucesivo de herederos según el orden legal.


La renuncia es irrevocable y produce efectos desde el momento en que se realiza formalmente.

Implicaciones fiscales:

Si la renuncia es pura y simple y no implica transmisión de derechos, no genera obligaciones tributarias ni pago del Impuesto sobre Sucesiones.

Motivos frecuentes para renunciar:

Muchas personas optan por renunciar cuando las deudas de la herencia superan los activos, evitando así asumir pasivos que exceden los beneficios.

Plazos:

No existe un plazo específico para renunciar, pero si un heredero deja pasar 20 años sin tomar parte, se le considera renunciante tácito.

Recomendación:

Dada la complejidad del proceso y las posibles consecuencias legales y fiscales, es aconsejable contar con asesoría jurídica especializada para realizar correctamente la renuncia y cumplir con todos los requisitos legales y tributarios.

En resumen, la renuncia de herencia en República Dominicana debe hacerse de manera formal y expresa ante el tribunal correspondiente, es irrevocable y exime al renunciante tanto de los bienes como de las deudas de la sucesión, sin generar obligaciones fiscales si se realiza de forma pura y simple.

viernes, 6 de junio de 2025

Las Pensiones Miserables Otorgadas por las AFP en la República Dominicana: Estadísticas Alarmantes y Vergonzosas: pensiones que en muchos casos no superan los RD$10,000 mensuales



El sistema de pensiones dominicano, basado en la administración privada de fondos a través de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP), ha sido objeto de críticas crecientes en los últimos años. 

A pesar de la aparente solidez financiera y la rentabilidad reportada, la realidad que enfrentan miles de trabajadores al momento de jubilarse es la de pensiones insuficientes, que no garantizan una vejez digna. 

Este artículo jurídico analiza las causas, estadísticas y consecuencias de las pensiones miserables otorgadas por las AFP en la República Dominicana, y plantea la urgencia de reformas para corregir esta situación vergonzosa.

Contexto del Sistema Dominicano de Pensiones

Desde la implementación de la Ley 87-01 de Seguridad Social, el sistema dominicano adoptó un modelo de capitalización individual, en el que las AFP administran los ahorros previsionales de los trabajadores para garantizarles una pensión al momento del retiro. 

Según datos oficiales, el patrimonio administrado por las AFP supera el billón de pesos dominicanos, con una rentabilidad promedio anual cercana al 9.4% en 2025.

En los primeros cinco meses de 2025, los afiliados a las AFP ganaron alrededor de 34,235 millones de pesos en rendimientos de sus inversiones, lo que refleja un manejo financiero aparentemente exitoso. 

Sin embargo, estas cifras macroeconómicas contrastan con la realidad de los pensionados, quienes reciben montos que muchas veces no superan el salario mínimo ni cubren sus necesidades básicas.

Estadísticas Alarmantes sobre las Pensiones Otorgadas

Pese a la rentabilidad y el crecimiento del patrimonio, las pensiones promedio otorgadas por las AFP son consideradas miserables por diversos sectores sociales y expertos. 

La razón principal es que el monto acumulado en las cuentas individuales suele ser insuficiente para generar una pensión adecuada, debido a varios factores:

Bajas contribuciones y periodos laborales insuficientes: Muchos trabajadores dominicanos laboran en la informalidad o tienen empleos temporales, lo que limita sus aportes regulares al sistema y reduce el capital acumulado.

Comisiones y costos administrativos: Las AFP cobran comisiones que, aunque reguladas, disminuyen el saldo final disponible para la pensión, afectando directamente el monto a recibir.


Expectativas de vida y cálculo actuarial: El aumento en la esperanza de vida implica que las pensiones deben cubrir periodos más largos, lo que reduce la cuota mensual otorgada.


Rentabilidad variable y fluctuaciones cambiarias: Aunque la rentabilidad promedio es positiva, las fluctuaciones en el mercado financiero y la apreciación del peso dominicano frente al dólar pueden reducir temporalmente el valor de las inversiones en moneda extranjera, afectando el saldo acumulado.

Estas causas se traducen en pensiones que en muchos casos no superan los RD$10,000 mensuales, cifra insuficiente para cubrir necesidades básicas como alimentación, salud y vivienda.

Implicaciones Jurídicas y Sociales

La entrega de pensiones miserables afecta derechos constitucionales fundamentales, como el derecho a la seguridad social y a una vejez digna. 

La Constitución dominicana y la Ley 87-01 establecen la obligación del Estado y de las AFP de garantizar la protección social de los trabajadores, incluyendo el acceso a pensiones adecuadas.

La inadecuación de las pensiones puede constituir un incumplimiento de estas garantías, generando responsabilidades legales para las AFP y el sistema en general. 

Además, la Superintendencia de Pensiones (SIPEN) tiene el mandato de supervisar que las administradoras cumplan con sus obligaciones y protejan los intereses de los afiliados.

Socialmente, las pensiones insuficientes generan pobreza en la tercera edad, dependencia familiar y presión sobre los sistemas públicos de asistencia social. Esto afecta la cohesión social y la estabilidad económica del país.

Críticas y Respuestas de las AFP

Las AFP y su gremio, la Asociación Dominicana de Administradoras de Fondos de Pensiones (ADAFP), reconocen las fluctuaciones del mercado y la importancia de evaluar la rentabilidad a largo plazo. 

Argumentan que las inversiones están diversificadas y que las ganancias acumuladas permitirán mejores pensiones en el futuro.

Sin embargo, esta visión es cuestionada por expertos y organizaciones sociales que señalan que el sistema actual no responde adecuadamente a las necesidades reales de los trabajadores, especialmente de los sectores más vulnerables y con empleos informales.

Propuestas de Reforma y Mejora

Para corregir la situación de pensiones miserables, se plantean varias medidas:

Fortalecer la formalización laboral: Incrementar la inclusión de trabajadores en el sistema formal para garantizar aportes constantes y mayores capitalizaciones.


Reducir comisiones y costos administrativos: Ajustar las tarifas para que los afiliados reciban una mayor proporción de sus aportes.


Implementar mecanismos de solidaridad: Incorporar fondos de solidaridad o pensiones mínimas garantizadas para proteger a los afiliados con menores aportes.

Mejorar la educación financiera: Informar a los trabajadores sobre la importancia de la planificación previsional y los beneficios de mantener aportes regulares.

Revisar el marco legal: Actualizar la Ley 87-01 para incluir mecanismos que aseguren pensiones dignas y regulen mejor la gestión de las AFP.

Impulsar la supervisión y transparencia: Fortalecer el rol de SIPEN para garantizar que las AFP administren los fondos con eficiencia y responsabilidad.

Conclusión

Las pensiones miserables otorgadas por las AFP en la República Dominicana constituyen una realidad alarmante y vergonzosa que afecta la dignidad y seguridad económica de miles de trabajadores jubilados. 

A pesar de cifras alentadoras en rentabilidad y patrimonio, el sistema no logra traducir estos resultados en beneficios concretos para los pensionados.

Es imprescindible que el Estado, las AFP y la sociedad civil trabajen conjuntamente para reformar el sistema de pensiones, garantizando que los ahorros acumulados se conviertan en pensiones justas y suficientes. 

Solo así se podrá cumplir con el mandato constitucional de proteger a los ciudadanos en su vejez y construir un sistema de seguridad social verdaderamente inclusivo y sostenible.

Este análisis jurídico invita a un debate profundo y urgente sobre la necesidad de transformar el sistema de pensiones dominicano para evitar que la vejez sea sinónimo de pobreza y exclusión social. 

La justicia social y el respeto a los derechos fundamentales exigen respuestas concretas y efectivas.

martes, 3 de junio de 2025

Régimen de la comunidad de bienes y la renuncia a la partición en caso de divorcio: análisis jurídico


En el régimen legal de comunidad de bienes establecido en el Código Civil dominicano, todos los bienes adquiridos durante el matrimonio forman parte de un patrimonio común, independientemente de quién haya aportado económicamente para su adquisición. 

Esto incluye los inmuebles comprados con recursos propios de uno solo de los cónyuges, como sucede frecuentemente cuando, por ejemplo, la esposa adquiere un apartamento con sus ingresos sin que el esposo aporte dinero alguno.

Formación y naturaleza de la comunidad de bienes

El artículo 1401 numeral 3 del Código Civil establece que:


“La comunidad se forma activamente de todos los inmuebles que se adquieran durante la vida matrimonial.”

Asimismo, el artículo 1399 dispone que la comunidad comienza desde el día en que el matrimonio es contraído ante el Oficial del Estado Civil. 

Por tanto, todos los bienes muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia del matrimonio, salvo excepciones legales, pertenecen a ambos cónyuges en partes iguales, sin que importe quién haya aportado el dinero para su compra.

La Ley 189-01, que modificó el artículo 1421 del Código Civil, reconoce que ambos cónyuges son administradores y propietarios de los bienes de la comunidad, lo que implica igualdad en la gestión y disposición de dichos bienes.
Implicaciones prácticas y desigualdad económica

En la práctica, es común que uno de los cónyuges, generalmente la esposa, tenga mejores ingresos y aporte exclusivamente para la compra de un inmueble, mientras que el otro no contribuye económicamente o incluso descuida sus responsabilidades. 

Sin embargo, el régimen legal no distingue en función de las aportaciones individuales, sino que considera que ambos son dueños en partes iguales.

Esto puede generar situaciones de aparente injusticia, donde el cónyuge que no aportó económicamente tiene derecho a la mitad del inmueble adquirido, incluso si su contribución fue mínima o nula. 

Además, en caso de fallecimiento, los derechos hereditarios se extienden a los herederos del cónyuge, como los hermanos, según el artículo 749 del Código Civil.

Renuncia a la acción en partición en caso de divorcio

La Ley 1306-Bis, modificado por la Ley 3932, permite que, en caso de divorcio, cualquiera de los cónyuges pueda renunciar a la acción en partición a favor del otro mediante un documento notarial. 

Esta renuncia debe cumplir con las formalidades legales establecidas en los artículos 1317 del Código Civil y el artículo 20, párrafo de la Ley 140-15.

Posteriormente, el documento de renuncia debe ser homologado ante el Tribunal de Familia correspondiente para que tenga efectos legales. 

La sentencia de homologación, junto con los documentos del expediente, debe ser depositada en el Registro de Títulos correspondiente conforme al artículo 47 de la Resolución No. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.

Este procedimiento permite que el inmueble quede registrado únicamente a nombre del cónyuge que conserva la propiedad, reflejando su estado civil de soltera o soltero, y excluyendo al otro cónyuge del certificado de título.

Conclusión

Aunque uno de los cónyuges no haya aportado económicamente para la compra de un apartamento durante el matrimonio, la ley presume la comunidad de bienes y la copropiedad en partes iguales. 

Sin embargo, mediante la renuncia expresa y formalizada a la acción en partición en el contexto de un divorcio, es posible que uno de los cónyuges conserve la propiedad exclusiva del inmueble, garantizando seguridad jurídica y evitando conflictos futuros.

Este régimen busca equilibrar la protección de los derechos patrimoniales de ambos cónyuges con la posibilidad de acuerdos voluntarios que reflejen la realidad económica y afectiva de la pareja, siempre dentro del marco legal establecido por el Código Civil y la legislación complementaria.

En terrenos registrados nadie puede alegar actos de posesión sin la autorización del dueño del terreno, aun cuando por negligencia o tolerancia de éste lo haya detentado. En terrenos registrados sólo son invocables los derechos consagrados en la sentencia de saneamiento y el certificado de título. No. 25, Ter., Nov. 2006, B.J. 1152

En el sistema registral dominicano, los terrenos inscritos gozan de protección absoluta contra reclamaciones basadas en posesión no autorizada. 

Nadie puede invocar actos posesorios sobre un inmueble registrado sin el consentimiento expreso del titular, incluso si hubo negligencia o tolerancia temporal por parte del dueño. 

Solo los derechos consagrados en la sentencia de saneamiento y el certificado de título son oponibles, según el criterio jurisprudencial establecido en el caso No. 25, Ter., Nov. 2006, B.J. 1152.

Fundamento legal

Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario:

Artículo 86: Establece que el certificado de título es prueba irrefutable de propiedad, salvo en casos de fraude comprobado mediante recurso de revisión.


Artículo 185 (derivado de la anterior Ley 1542): Indica que solo los derechos inscritos surten efectos jurídicos, excluyendo pretensiones basadas en actos no registrados.


Código Civil Dominicano:

Artículo 555: Permite al dueño de un terreno registrado exigir la remoción de mejoras no autorizadas, sin obligación de indemnizar al poseedor.


Jurisprudencia:

El Tribunal Constitucional ha reiterado que la posesión útil para generar derechos debe ser legal, pacífica, continua y no controvertida, requisitos que no se cumplen si el poseedor carece de autorización registral.

Análisis del principio

1. Posesión vs. propiedad registrada

La posesión de terrenos registrados, aunque prolongada, no genera derechos reales si no está respaldada por:

Consentimiento expreso del titular, formalizado en escritura pública e inscrito en el Registro de Títulos.


Una sentencia judicial que modifique el estado registral (ej.: usucapión o accesión).

Ejemplo: Si una persona ocupa un terreno registrado con tolerancia del dueño, este puede reclamar el desalojo en cualquier momento, sin necesidad de demostrar negligencia propia.

2. Límites de la tolerancia

La negligencia o tolerancia del propietario no equivalen a autorización. 

Estos actos son considerados meras facultades de hecho, sin efectos jurídicos para transferir derechos. 

La mera detentación material, sin título inscrito, no puede prevalecer sobre la presunción de propiedad que otorga el certificado de título.

3. Derechos invocables

Solo son exigibles ante tribunales los derechos que figuren en:

La sentencia de saneamiento que ordenó el primer registro.


El certificado de título, que detalla linderos, superficie y gravámenes.

Las reclamaciones basadas en acuerdos verbales, permisos tácitos o posesión histórica carecen de validez si no se inscribieron2.

Procedimiento para reclamaciones

Acción de desalojo:

El titular puede iniciar este proceso ante los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, demostrando su derecho registral con el certificado de título.


Excepciones limitadas:

Mejoras con consentimiento: 

Si el poseedor construyó con autorización probada, puede reclamar indemnización bajo el Artículo 555 del Código Civil, pero no la propiedad.


Fraude registral: 

Único caso donde se anula un título, mediante recurso de revisión por causa de fraude por ante el Tribunal Superior de Tierras.

Conclusión

El sistema registral dominicano prioriza la seguridad jurídica sobre la posesión material. 

Los terrenos inscritos solo pueden transferirse o gravarse mediante actos formalizados en el Registro de Títulos, blindando a los propietarios contra reclamaciones basadas en meras detentaciones. 

Este principio, respaldado por la Ley 108-05 y la jurisprudencia, asegura que el mercado inmobiliario opere con predictibilidad y confianza.

La Litis sobre Derechos Registrados: Fundamento Legal y Procedimiento en la República Dominicana


La litis sobre derechos registrados es un procedimiento especial que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con derechos o inmuebles inscritos en el Registro de Títulos. 

Su regulación principal se encuentra en la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, que establece que estas controversias solo pueden surgir de hechos o actos jurídicos posteriores a la expedición del certificado de título, garantizando así la seguridad y estabilidad del tráfico inmobiliario.

Fundamento Legal

El artículo 28 de la Ley No. 108-05 define la litis sobre derechos registrados como:


El proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.

Este precepto establece que las disputas deben estar vinculadas a derechos inscritos y que la competencia exclusiva para conocerlas corresponde a los Tribunales de Tierras, según la misma ley.

El principio fundamental es que solo pueden originarse litis por hechos o actos jurídicos posteriores a la expedición del certificado de título. 

Esto implica que los derechos inscritos gozan de presunción de validez y protección, y solo se pueden cuestionar por situaciones surgidas después de la inscripción.

Este criterio está alineado con la doctrina y jurisprudencia dominicana, que consideran que el certificado de título es un título ejecutivo y una presunción legal de propiedad, conforme al sistema Torrens implementado en el país.

Naturaleza y alcance

La litis sobre derechos registrados tiene por objeto resolver conflictos que involucran derechos reales inscritos, tales como la propiedad, hipotecas, servidumbres, entre otros. 

Se trata de un proceso contradictorio, es decir, que requiere la confrontación de partes y la valoración de pruebas para determinar la validez o nulidad de los actos jurídicos o hechos que afectan los derechos inscritos.

La litis puede surgir, por ejemplo, de:

Nulidad o rescisión de contratos de compraventa posteriores a la inscripción.


Contestaciones sobre la validez de hipotecas inscritas.


Disputas entre copropietarios de terrenos registrados.


Reclamaciones derivadas de actos jurídicos posteriores al saneamiento y emisión del certificado de título.

Procedimiento

El procedimiento para tramitar una litis sobre derechos registrados está regulado en los artículos 28 a 31 de la Ley No. 108-05 y sus reglamentos. Sus etapas principales son:

Inicio de la demanda:

La demanda debe presentarse ante la Secretaría del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente, determinado por la ubicación del inmueble. Debe contener:

Datos del demandante.


Identificación precisa del inmueble.


Descripción de la acción, fundamentos legales y pruebas.


Designación del abogado representante.


Notificación:

El demandante debe notificar al demandado por acto de alguacil luego del depósito de la demanda. 

Sin esta notificación, el tribunal no puede continuar con el proceso.


Anotación registral:

La Oficina de Registro de Títulos debe ser notificada para que realice una anotación provisional que haga oponible la litis a terceros, protegiendo el derecho en disputa durante el proceso.


Audiencia y prueba:

Se fija audiencia para la presentación y valoración de pruebas, en la que las partes ejercen su derecho a la defensa y contradicción.

Luego se fija otra  audiencia para concluir al fondo.


Sentencia:

La resolución judicial puede confirmar, modificar o cancelar derechos inscritos y ordena las anotaciones correspondientes en el registro, con efectos frente a terceros.

Importancia jurídica

Este régimen protege la seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria, evitando que derechos inscritos sean cuestionados por hechos anteriores a la inscripción, lo que podría generar inseguridad y conflictos interminables. 

Al limitar la litis a hechos posteriores, se garantiza la confianza en el registro y la publicidad de los derechos.

Asimismo, la competencia exclusiva de los Tribunales de Tierras asegura un conocimiento especializado y uniforme en estas controversias, agilizando la resolución y fortaleciendo el ordenamiento jurídico dominicano.

Conclusión

La litis sobre derechos registrados es un mecanismo jurídico esencial para dirimir conflictos surgidos después de la inscripción de un inmueble, respetando la presunción de validez del certificado de título y protegiendo a terceros de buena fe. 

Su regulación en la Ley 108-05 y la doctrina consolidan un sistema de seguridad jurídica que fortalece el mercado inmobiliario y la confianza en el Registro de Títulos en la República Dominicana.