➤ ¿QUÉ OPERACIONES INMOBILIARIAS SE PUEDEN REALIZAR CON LOS INMUEBLES QUE PROVIENE DEL INSTITUTO AGRARIO DOMINICANO? ➤ Abogados de Tierra en Santiago de los Caballeros, República Dominicana

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Es bueno recordar que la Ley Número 339, del 1968, en la norma contenida en el Artículo 3 estableció que: También quedan declaras de pleno derecho Bien de Familia, las parcela y viviendas traspasada definitivamente por el Instituto Agrario Dominicano (IAD), a los agricultores en los asentamientos destinados a los proyectos de reforma agraria. 

En este orden de ideas, el Párrafo Único de este Artículo se dispuso, además, el mismo procedimiento previsto para los inmuebles provenientes del Estado y de los Organismos Autónomos del Estado para hacer cesar el bloqueo registral que entraña el régimen de Bien de Familia.

Es así que la Disposición Número 5879, de Reforma Agraria, emitida por el Consejo de Estado el 27 de abril del 1962 establecía, entre las funciones de este organismo agrario estatal, en la norma contenida en el Artículo 4, literal g lo siguiente: Podrá vender y aún ceder en arrendamiento, total o parcialmente, las propiedades, muebles o inmuebles que constituyan el patrimonio bajo dependencia directa.

Luego, La Ley Número 570, promulgada el 22 de marzo del 1997, modifica este literal g, de la norma contenida en el Artículo 4 de la Ley 5879, de Reforma Agraria, para que estableciera de la forma siguiente: g) Podrá ceder en arrendamiento total o parcial las propiedades, muebles o inmuebles que constituyen el patrimonio bajo su dependencia directa. 

En este sentido, se puede interpretar fácilmente que el legislador quiso cerrar la posibilidad de poder transferir por compraventa el inmueble asignado dentro del espíritu social que servía de soporte a la Reforma Agraria.

La norma del Artículo 8, literal b, de la indicada Disposición Legal Número 5879 se refiere a la pretendida constitución de un fondo para la aplicación en el programa de Reforma Agraria, cuando indicaba que: El producto de la venta de las propiedades muebles e inmuebles asignados por el Estado a la Dirección General de la Reforma Agraria o al Instituto Agrario.

Ahora bien, como un indicativo evidente de que no se quería transferir por venta estos bienes, el referido literal fue dejado sin efecto por la Ley Número 570, promulgada el 22 de marzo del 1977.

De la misma manera, dicha normativa derogó el literal J de la norma contenida en el Artículo 4 que se refería a la posibilidad de ceder inmuebles a precios reducidos y transferir mediante donación. 

Se ha establecido que este texto legal resultaba insuficiente, puesto que dentro del género transferencia no sólo eran dables la venta y la donación, entonces quedaba abierta la brecha para que pudieran pasar la permuta, dación en pago, la adjudicación vía ejecución hipotecaria, en vista de que no se prohibía la posibilidad de hipotecar, entre otras situaciones de ese orden.

Pero para tratar de subsanar lo anterior es preciso indicar que el 7 de abril del 1975, el Poder Ejecutivo promulgó la Ley Número 145, pretendiendo endurecer la prohibición para evitar que las personas físicas o morales pudieran adquirir por comprar, donación, arrendamiento, ejecución hipotecaria, usufructo, las parcelas asignadas a agricultores a través de la Reforma Agraria. 

Esta norma de carácter penal castigaba con prisión correccional de un mes a dos años y multa compensable de esta última con prisión de un día por cada peso dejado de pagar.

También se convirtió en una regulación más fuerte cuando en la norma contenida en el Artículo 3, estableció que: Las personas que resultaren condenadas por efecto de la aplicación de esta ley no podrán ejercer acción ni repetición de los valores que hayan pagado a los parceleros ni ninguna otra acción tendente a resarcirse de los que hubieren invertido con motivo de la operación.

Es preciso decir que no obstante que esta Ley contaba con el criterio estatal de que era su obligación mantener dentro del patrimonio de los parceleros las tierras que habían sido asignadas por el Instituto Agrario Dominicano (IAD) bajo la convicción de que las misma constituían unidades productivas, en realidad no fue aplicada debidamente por quienes la propia disposición encargó de hacerle cumplir.

El legislador previó como regla general que el Instituto Agrario Dominicano (IAD) distribuyera las parcelas bajo contratos de venta condicional de inmuebles, y que los elementos como el precio, período de pago y condiciones, fueran razonables, de acuerdo con las condiciones socioeconómicas de los parceleros.

Luego, el Congreso Nacional dictó la Ley Número 55-97, promulgada en el mes de marzo de 1997, que reforzaba la norma contenida en el Artículo 39 de la antigua Ley, el cual establece que: 

El contrato de venta condicional antes mencionado deberá incluir restricciones, de modo que el parcelero y/o la parcelera no puedan vender, arrendar, hipotecar o de cualquier modo disponer o gravar la parcela cedida, sin el consentimiento previo y por escrito del Instituto. Estas restricciones cesarán tan pronto el parcelero y/o la parcelera haya/n obtenido el dominio completo sobre su parcela.

La norma contenida en el Artículo 8 de esta Ley dispuso que el Instituto Agrario Dominicano (IAD) tendría que crear un reglamento para su aplicación. Por esto el Decreto del Poder Ejecutivo Número 144-98, de fecha 27 de abril del 1998, en su cuarto considerando, estableció: 

Que con la obtención del título definitivo a los parcelero y parcelera de la Reforma Agraria se le incrementa y facilita el acceso a las fuentes crediticias gubernamentales y no gubernamentales, incentivándolos a aumentar la producción y productividad de sus predio, los que conllevará a mejorar su calidad de vida como método efectivo de combatir la pobreza en nuestros campos, lo que al mismo tiempo contribuirá significativamente al progreso económico, social y político de la Nación.

Estas disposiciones dejan en libertad a los beneficiarios de la Reforma Agraria para que puedan buscar fuentes crediticias, hacer transferencias, hipotecas o disponer de estas propiedades inmobiliarias. 

En consecuencia, quedaron dichos inmuebles liberados de las cláusulas de inalienabilidad y el bloqueo registral que produce la institución del Bien de Familia.

➤ LA EXPROPIACIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN LA REPÚBLICA DOMINICANA ➤ Abogados de Tierra en Santiago de los Caballeros, República Dominicana

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Nuestra Suprema Corte de Justicia tradicionalmente ha sostenido el criterio de que cuando se trata de expropiación forzosa sustentada en la declaratoria de utilidad pública e interés social, la falta del previo pago del justo valor o precio de la propiedad inmobiliaria expropiada no justifica la acción en inconstitucionalidad. 

Este alto tribunal entiende que las irregularidades que se verifique en el procedimiento de expropiación deben contrarrestarse mediante la acción en nulidad.

Mediante la Sentencia Número 9, del 17 de noviembre de 2004, el dicho tribunal expresa que: (…) en los casos de expropiación de inmuebles por causa de utilidad pública que se dispongan en virtud de la Constitución y de la ley, se trata del ejercicio de una facultad que la ley sustantiva del Estado confiere al Poder Ejecutivo, cuyo decreto al respecto no puede, al mismo tiempo, resultar inconstitucional; que la falta de pago previsto del o los inmuebles objeto de expropiación, no justifica el ejercicio de la acción en declaratoria de inconstitucional a que se contrae la instancia de la impetrante, dado que, tratándose en tales caso de una venta forzosa, el expropiado puede demandar el pago del precio convenido o establecido y, en relación con las irregularidades en que se haya incurrido en el procedimiento de expropiación, incluyendo el decreto, la acción pertinente es la de nulidad y no la de inconstitucionalidad; que, por tanto, la acción a que se contrae la instancia precedentemente indicada, por las razones señaladas debe ser declarada inadmisible.

La Doctrina ha establecido que el cimiento de la Suprema Corte de Justicia no parece estar bien sustentado y es precisamente el celo del constituyente en relación con el derecho de propiedad lo que determina que sólo en una situación excepcional contemplada en el texto de manera clara, se puede despojar de su propiedad de manera forzosa al titular del derecho, para lo cual se precisa la previa emisión de un decreto del Poder Ejecutivo.

Han señalado que este decreto puede resultar inconstitucional, si el Poder Ejecutivo no ajusta su actuación al canon sustantivo, se coloca ipso facto a su imagen. 

Si formula la declaración de utilidad pública o de interés social y no se cumple con el procedimiento que la propia Constitución y las leyes de la República establecen, entonces es obvio que se transgrede el derecho de propiedad y la actuación devendría inconstitucional.

Señalan que el titular de un derecho fundamental conculcado no puede, bajo ninguna circunstancia, ser abandonado a su suerte por los poderes públicos. 

El derecho que recae sobre la propiedad inmobiliaria registrada tiene un régimen especial y nadie, ni gobernantes ni gobernados, puede desacatar o incumplir lo que al respecto manda la Constitución y la ley.

Se recuerda que la Constitución de la República Dominicana, proclamada el 26 de enero de 2010, establece en su Artículo 6, los términos más categóricos: Todas las personas y los órganos que ejercen potestades públicas están sujetos a la Constitución, norma suprema y fundamento del ordenamiento jurídico del Estado. 

En este mismo orden de ideas, el Artículo 8 del referido texto expresa que: Es función esencial de Estado, la protección efectiva de los derechos de la persona (…).

También es necesario recalcar que la Carta Sustantiva se expresa con claridad en su Artículo 51, numero 1, cuando establece que: Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado de acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa.

Por esto la Doctrina establece que el constituyente nuestro ha sido coherente durante toda nuestra vida constitucional; en nuestro país no existe un texto sustantivo que no haya contenido la protección al derecho de propiedad y siempre ha establecido el procedimiento para la eventual expropiación forzosa de ese derecho. 

En el caso de la violación al derecho de propiedad inmobiliaria registrada hay que convenir en que la vía a ser recurrida es la acción de amparo; se incurre en una transgresión a un derecho fundamental que el propio texto supremo ha procurado blindar bajo un procedimiento expedito, preciso y conciso.

Sin embargo, se establece que: la acción en nulidad como tal estaría reservada a casos muy singulares como resulta el hecho de que el Poder Ejecutivo dicte un decreto y declare de utilidad pública o interés social un determinado inmueble y transcurra el tiempo y no cumpla con lo que establece la Constitución. En este caso, el expropiado puede optar: a) por demandar el pago de justo valor; b) por interponer una acción en nulidad del derecho.

Pero se establece que si la persona ha sido privada en contra de su voluntad del ejercicio de las prerrogativa propias del derecho de propiedad sin haber recibido como contrapartida el pago del precio acordado por las partes o establecido por el tribunal competente, entonces se falta al precepto constitucional, se conculca un derecho fundamental; la alternativa es la acción de amparo.

La competencia para el procedimiento de expropiación inmobiliaria es ahora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. En vinculante a la materia de amparo, la Ley Orgánica Número 137-11, del Tribunal Constitucional y de los Procedimientos Constitucionales, en su Artículo 74, expresa que: 

Los tribunales o las jurisdicciones especializadas existentes o los que pudiera ser posteriormente establecidos, deberán conocer también acciones de amparo, cuando el derecho fundamental vulnerado guarde afinidad o relación directa con él ámbito específico que corresponda a ese tribunal especializado, debiendo seguirse, en todo caso, el procedimiento previsto por la ley.

PARA MÁS INFORMACIÓN O HACER UNA CITA, LLAMAR A LOS NÚMEROS 1-849-265-0004 Y 1-809-336-7486. TENEMOS PLANES DE PAGOS DISPONIBLES.

➤ ¿POR QUÉ AL MOMENTO DE COMPRAR UN INMUEBLE DEBO TRANSFERIRLO A MI NOMBRE? ➤ Abogado en Santiago de los Caballeros, República Dominicana

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Es muy común ver personas que compran inmuebles y tardan hasta años para ponerlo a su nombre, es decir, hacer el debido traspaso. En ocasiones hasta llegan a traspasar el inmueble a un tercero sin antes haberlo registrado el inmueble a su nombre, ignorando una serie de inconvenientes y lucro cesantes que ésta dejadez le podría generar. 

Decimos esto, tomando en cuenta que el saneamiento, deslinde y registro a nombre del propietario le da una plusvalía al inmueble muy superior a los impuestos y gastos legales en que pueda incurrir él propietario en ese momento.

Y es que ante los aumentos continuos de los impuestos y arbitrios por parte de las autoridades, dejarlo al tiempo puede significar un incremento considerable al momento de usted deslindar o registrar su inmueble. 

Todo esto sin tomar en cuenta cualquier mejora que usted haya realizado en el inmueble, lo que afectaría en gran manera sus ingresos al tener que pagar impuestos también por la mejora realizada.

También es bueno señalar que ya muy pocas entidades financieras admiten como garantía lo que en derecho llamamos Constancia Anotada o Acto de Venta, ya que son acreditaciones muy frágiles desde el punto de vista financiero. 

Esto impide en un momento determinado convertir su inmueble en dinero rápido a través de un financiamiento con una hipoteca. Estas entidades prefieren ofrecer sus créditos a personas que tengan su Certificado de Título, puesto que le genera mayor confianza y garantía, toda vez que la Ley de Registro Inmobiliario 108-05 establece en su Artículo 91 que:

El Certificado de Títulos es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y titularidad sobre el mismo.

También es bueno recordar que en Derecho hay un Principio que Establece: “Primero en el Tiempo, Primero en el Derecho”, es decir, que si usted compra un inmueble y la persona que le vendió a usted, como todavía tiene ese inmueble a su nombre de forma maliciosa decide vendérselo a un tercero, y ese tercero, comprador de buena fe, decide registrar su inmueble al momento de comprar. ¿Quién crees usted que tendrá ganancia de causa en los Tribunales ante una eventual litis?

Después de lo ante expuesto estoy casi seguro que ya usted tiene la respuesta, de modo pues, que si dicho inmueble estaba registrado a nombre de su antiguo propietario este sigue teniendo ciertos privilegios sobre el mismo que usted como comprador todavía no tiene. 

El antiguo propietario puede solicitar un Duplicado de Certificado de Título por deterioro o pérdida, lo que perfectamente podría desplazar el Acto de Venta entregado al comprador al momento de la compraventa.

Es por estas y por otras muchas más que recomendamos que a la hora de comprar un inmueble, además de buscar accesoria de profesionales conocedores de la materia, se debe realizar la transferencia del mismo a la mayor brevedad posible. De tal suerte, que se pueda evitar inconvenientes que le podrían costar hasta la pérdida del inmueble comprado.

En caso de necesitar cualquier ayuda para transferir su propiedad a su nombre y obtener su Certificado de Título puede comunicarse con nosotros a los números 1-849-265-0004 y 1-809-336-7486 o escribirnos al correo: consultorialegaldominicana@gmail.com TENEMOS PLANES DE PAGOS DISPONIBLES.

➤ ¿Es Legal La Venta De Padres a Hijos en la República Dominicana? ➤ Abogados en Santiago de los Caballeros al 1-849-265-0004 ➤ Abogados Inmobiliarios

La Norma contenida en el Artículo 1594 del Código Civil de la República Dominicana, establece que: Pueden comprar o vender todos aquellos a quienes la ley no se lo prohíbe. Lo anterior evidentemente implica que la venta de padres a hijos está permitida por la ley, ya que no está prohibida.

Ahora bien, en el aspecto impositivo, cuando se van a pagar los impuestos por ante la Dirección General de Impuestos Internos, hay un tratamiento para la venta que se presume, hasta que se demuestre lo contrario, entre algunos familiares como una donación.

En efecto este es el ánimo de la norma contenida en el Artículo 17  Ley 2569 De Impuestos Sobre Sucesiones y Donaciones. En la práctica es muy común que algunos padres le donen a sus hijos un inmueble y para tratar de pagar menos impuestos quieran simularlo de una venta. 

Ahora bien, para que esta simulación de venta pueda proceder a pasar como una transferencia válida debe tener ciertas características, como son las siguientes:

1.- Se debe probar por ante  la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) que el comprador tiene los ingresos suficientes para comprar el inmueble que le vendió su padre, su madre o ambos. 

2.- Debe aportar por escrito la evidencia de pago por ante la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), tal como cheque certificado ya canjeado o comprobante de transferencia bancaria, para demostrar la compra en caso de que la venta pase de un millón de pesos dominicanos.

3.- Se debe para pagar el impuesto de transferencia, esto implica que el comprador debe adquirir un cheque certificado o de administración a nombre del Colector de Impuestos Internos competente.

Es así que si se le demuestran o cumplen estos requisitos a la la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la misma puede proceder a transferir el inmueble a nombre del comprador en su sistema y el mismo continuar con el proceso de transferencia por ante el Registro de Títulos competente.

Lo anterior no implica que si el hijo comprador del inmueble tiene hermanos que no crean en la venta, en el sentido de que esta es real, luego de la muerte del padre, de la madre o de ambos, estos puedan proceder a demandar en simulación al hermano que transfirió el inmueble a su nombre con la finalidad de que el mismo regrese a la sucesión que se va a repartir entre todos los herederos.

De modo, pues que la venta de padres a hijos es completamente legal, pero tiene ciertas formalidades y desventajas que en determinadas situaciones es necesario evaluar con detenimiento si es conveniente o no realizarla y llevar el proceso de transferencia pagando todos los impuestos. 

En caso de que de todos modos se desee realizar, lo ideal es asesorarse desde el inicio con un abogado conocedor de la materia para ahorrar tiempo y dinero en el procedimiento y que todo se haga correctamente. 

Recuerde que somos un grupo de Abogados con más de 20 años de experiencia en el ejercicio profesional y estamos ubicados en Santiago de los Caballeros, República Dominicana. Abogados de Migración Dominicana y Solicitud de Visa de Turismo y Negocio a Estados Unidos. Brindamos Consultas Legales y Representación en Litis de: Tierra, Familia, Penal, Civil, Responsabilidad Civil y Tránsito. Trabajamos: Divorcios, Gestión de Visas a Estados Unidos, Constitución de Compañías y Ventas de Inmuebles. Teléfonos: 1-849-265-0004 y 1-809-336-7486. Estamos ubicados en la carretera Luperón, kilómetro. 1, Galerías Comerciales El Edén, Módulo 2-B, Santiago de los Caballeros. Abogados Siglo 21.

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Prácticamente todo el mundo conoce que conforme las leyes de los Estados Unidos, con excepciones muy específicas, los niños nacidos en ese país adquieren desde el momento de su nacimiento, valga la repetición, la ciudadanía americana. Esta es una práctica común que las leyes estadounidenses no la permiten de forma expresa, pero tampoco la prohíben de forma textual.

Por eso, muchas personas de forma incorrecta, se aprovechan de esa ambigüedad y viajan con Visa de Paseo para realizar el parto en ese país. Ahora bien, es preciso decir que esta situación puede generar consecuencias negativas, ya que tener un bebé o mejor dicho ir a los Estados Unidos como turista de manera intencional, con la marcada finalidad de que su bebé nazca allá podría acarrear complicaciones y puede dar lugar a que se niegue la Visa de Paseo o la renovación de ésta.

Es por dicha razón que cuando una mujer embarazada realiza una solicitud de Visa de Paseo corre el riesgo de que se interprete que es con la intención de que su bebé nazca en los Estados Unidos. También si se esconde el embarazo y algunos meses posteriores se tiene al niño en los Estados Unidos, puede considerarse que esa era realmente la verdadera intención al solicitar la Visa de Paseo y deducir, en consecuencia, que se mintió.

Otro elemento que resulta perjudicial es no pagar la factura de los gastos del parto en el hospital. Con la finalidad de evitar ese problema algunos hospitales tienen dentro de sus servicios el pre-pago por los partos, en este escenario se paga con dinero en efectivo, antes de que se inicie el proceso de parto.

Finalmente, es oportuno indicar que los oficiales de inmigración en aeropuertos, puertos y puestos terrestres, tienen la plena facultad de no permitir el ingreso a los Estados Unidos de mujeres embarazadas si aprecian que el motivo del viaje a ese país es que su bebé nazca en el mismo, y no creen que se va a pagar la factura del parto, ya que esto es considerado como un gasto de dinero público debido a que es el sistema público el que paga estos gastos. 

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➤ La Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana Ratifica que Cuando se Recurre en Casación y Se Emplaza a Solo Una Parte De Los Recurridos El Recurso es Inadmisible Frente a Todos ➤ Abogados en Santiago de los Caballeros ➤ Abogados Inmobiliarios

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La Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la República Dominicana reiteró su criterio con relación al recurso de casación cuando frente a pluralidad de recurridos, el recurrente sólo se emplaza a uno o solo una parte de ellos.

Es así que mediante la Sentencia Número 0444-2020 de fecha 18 de marzo del 2020, la indicada Sala de la Suprema Corte de Justicia estableció lo siguiente: 

“El rigor y las particularidades del procedimiento a seguir en el recurso de casación en materia civil y comercial, lo convierten en una vía de recurso ineludiblemente formalista, característica que va aparejada con las de ser un recurso extraordinario y limitado; que en procura de la lealtad procesal y la seguridad jurídica, se impone a esta Corte de Casación tutelar y comprobar, a pedimento de parte o de oficio si se cumplen con los requisitos exigidos por la ley para su admisibilidad”.

Señaló que se impone advertir que el carácter formalista del recurso de casación no es extensivo a las vías de recursos ordinarias, ni a los demás procedimientos seguidos ante las demás jurisdicciones del orden civil y comercial, las cuales se rigen por el procedimiento ordinario y no por el establecido en la especialísima Ley sobre Procedimiento de Casación.

Afirmó que esta regulación del recurso de casación, separada del procedimiento ordinario, instituye lo que se ha denominado la técnica de la casación civil; que es la potestad del legislador ordinario para establecer sanciones procedimentales al configurar el procedimiento de casación, para sancionar inobservancias a las formalidades exigidas en el mismo.

Además estableció que esta técnica ha sido aprobada por el Tribunal Constitucional  de la República Dominicana en su Sentencia TC/0437/17, en la que se establece además que el derecho al debido proceso no se ve amenazado por las exigencias legales del proceso, las cuales se imponen a todas las partes en la instancia de la casación. 

Por tal razón concluyó lo siguiente:

“Ha sido criterio constante de esta Primera Sala que cuando existe indivisión en el objeto del litigio y el recurrente emplaza uno o varios recurridos, pero no a todos, el recurso debe ser declarado inadmisible con respecto a todos, puesto que la contestación no puede ser juzgada sino conjunta y contradictoriamente con las demás partes que fueron omitidas”.

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➤ La Importancia de Realizar Un Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria en la República Dominicana ➤ Abogado en Santiago de los Caballeros ➤ Abogados Inmobiliarios

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1.- Qué es el Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria? 

En los negocios inmobiliarios en la República Dominicana cuando no se va a comprar un mueble con la totalidad del precio y la entrega inmediata del mismo, es imprescindible hacer un contrato de promesa de compraventa inmobiliaria, el cual consiste en un acuerdo bilateral mediante el que tanto el vendedor, de su lado, promete vender y entregar el inmueble en un tiempo y condiciones determinadas, mientras que el comprador, de su lado, también promete entregar el monto económico del precio del inmueble en ciertas condiciones y tiempo.

2.- Cuándo se Hace el Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria? 

Normalmente el contrato de promesa de compraventa inmobiliaria se da cuando el inmueble no está terminado y es necesario esperar un tiempo para su terminación, por un lado, o cuándo el comprador no tiene la totalidad del precio del valor del inmueble y necesita un tiempo para conseguir el dinero restante, ya sea gestionando un préstamo en una entidad de intermediación financiera o con una persona, ya sea física o moral.

3.- Importancia del Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria

Lo importante es que en el contrato de promesa de compraventa inmobiliaria se pactan las condiciones en las cuales se va a ejecutar la compraventa y pago del inmueble, y cuando se le de cumplimiento a las mismas, el comprador resultará ser el propietario del inmueble que le ha sido reservado mediante el contrato de promesa de compraventa, y el vendedor recibirá la totalidad del monto pactado por el precio de su venta.

También este contrato es importante para garantizar por escrito, y especialmente tener una prueba, de los acuerdos a los que han llegado las partes, y de tal suerte, poder garantizar que dichos acuerdos se cumplan, ya sea por la vía amigable o en el peor de los casos, por la vía judicial de forma obligatoria mediante acciones que van a ser conocidas por los tribunales.

4.- Incumplimiento del Contrato de Promesa de Compraventa Inmobiliaria

Es así que si una de las partes, ya sea el vendedor o el comprador,  llega a incumplir con las obligaciones pactadas, la parte a quien se le ha incumplido puede perfectamente demandar por ante los tribunales de la República Dominicana, ya sea la ejecución del contrato pactado o la resolución del contrato y el reclamo de la indemnización de los daños y perjuicios que pudo haber sufrido por dicho incumplimiento.

Normalmente, en los contratos de promesa de compraventa inmobiliaria se inserta una cláusula en la cual se hace constar que si el vendedor incumple con las obligaciones pactadas con el comprador, el primero debe indemnizar al segundo con concierto monto.

De igual forma, en este contrato también se establece que si que el comprador incumple con sus obligaciones, el mismo puede perder parte o la totalidad de los avances monetarios que ha realizado y que se hacen constar el contrato de promesa de compraventa inmobiliaria, además detener que indemnizar los daños y perjuicios que ha sufrido el vendedor por el incumplimiento del comprador.

De ahí estriba la importancia del contrato de promesa de compraventa inmobiliaria, puesto que en el mismo se van a establecer las condiciones en las cuales se va a comprar y vender el inmueble así como todos los relativos a su entrega, pago, incumplimiento, penalidades e indemnizaciones.

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➤ El Poder Judicial de la República Dominicana Aprobó que la Fase Avanzada se Inicie A Más Tardar el 29 de Julio ➤ Abogado en Santiago de los Caballeros ➤ Abogados Siglo 21

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1.- LA FASE INTERMEDIA 

El Poder Judicial confirmó para este 1 de julio, el inicio de la fase intermedia del Plan de Continuidad de Labores, que habilitará todos los procesos judiciales en todo el país mediante el uso de herramientas tecnológicas. Además aprobó que la fase avanzada se inicie a más tardar el 29 de julio.

Desde este miércoles 1 de julio, todos los tribunales, a excepción de los Juzgados de Paz en los cuales sólo se conocerán asuntos de carácter urgente, estarán disponibles para conocer las solicitudes de los usuarios. 

También notificarán las decisiones alcanzadas durante el estado de emergencia por la pandemia del COVID-19 y reprogramarán los procesos suspendidos durante las etapas anteriores.

Tres días hábiles después, el lunes 6 de julio, se reanudarán los plazos procesales, según establece la resolución 004-2020, del Consejo del Poder Judicial.

En virtud de que los servicios serán exclusivamente virtuales, el Poder Judicial habilitó el portal serviciojudicial.gob.do y el centro de atención al usuario *3191, con asistencia para todos los servicios disponibles, junto a una red de buzones para el depósito de documentos físicos, que estarán disponibles en 46 sedes en todo el país.

Asimismo, el máximo organismo administrativo y disciplinario de la justicia dominicana fijó el inicio de la próxima fase, la avanzada, para más tardar el 29 de julio del presente año.

2.- LA fase avanzada 

Se recuerda que la Fase Avanzada implica la apertura de todos los locales y servicios. Durante esta fase serán habilitados todos los servicios que brinda el Poder Judicial, manteniendo el distanciamiento físico y las medidas de higiene; en la parte jurisdiccional se reanudarán todas las sedes. 

En el caso de los procesos que hayan pasado a esta fase por existir algún impedimento para la virtualidad o porque el uso de la tecnología no permitía garantizar las formalidades sustanciales vinculadas al debido proceso y la tutela judicial efectiva, el presidente del tribunal, de oficio o a solicitud de parte, podrá ordenar que la audiencia, de manera total o parcial, se celebre de forma presencial.

En estos  caso las medidas de distanciamiento físico serán observadas en su máxima posibilidad, debiendo incluso el tribunal considerar el resguardo de la salud de los asistentes, disponiendo de los mecanismos que la ley permita para ello. 

La Fase Avanzada tiene como objetivo el regreso a la nueva normalidad de los servicios judiciales y de todos los órganos administrativos del Poder Judicial.

Para más información consultar en http://abogadosiglo21.blogspot.com/.