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1.- Caracteres de la Función Calificadora
En Derecho Hipotecario
Registral, de acuerdo con el doctrinario espanol Javier Gomez Galligo, calificar es
determinar si el acto o contrato (título en sentido formal como en sentido
material), presentando el Registro de Propiedad, reúne o no los requisitos
exigidos por el ordenamiento
jurídico para su validez y para su
eficacia frente a terceros, con la finalidad de que solo tengan acceso , y por
tanto la protección del sistema, los títulos validos, perfectos.
El fin perseguido con la
escrupulosa calificación, es evitar el ingreso a Registro de Títulos de documentos deficientes
que puedan conspirar con el esfuerzo originario que se hizo con el saneamiento.
Otros autores españoles
citan que calificar es decidir si el hecho del cual se solicite el asiento,
llega al Registro con los requisitos exigidos para que sea registrable, es
decir, se trata de determinar si, conforme a la ley, procede o no practicar el
asiento calificado.
Para comprobar la legalidad
de los documentos presentados a Registro son objeto de una depurada
comprobación, particularmente minuciosa en los casos inmatriculación de fincas,
no solo por el Registrador, sino a través de un proceso en el que intervienen
topógrafos, propietarios colindantes, consejo de distrito, asesores jurídicos,
entre otros.
En el registro solo deben
ingresar negocios jurídicos de disposición perfectamente sanos, o al menos
aparentemente sanos.
El
Reglamento General de Registro de Titulos, en su Artículo 43, define la función
calificadora como “La facultad que el
Registrador de Títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás
circunstancias.”.
La función calificadora
se aplica sobre toda actuación solicitada al Registro de Títulos,
comprendiendo:
a) Las actuaciones por las que se pretende la inscripción y/o
anotación de derechos, cargas y gravámenes sobre inmuebles.
b) Las solicitudes de certificaciones en general y las
certificaciones con reserva de prioridad en particular.
Todas las
solicitudes de inscripciones, anotaciones y/o certificaciones presentadas a
consideración de los Registros de Títulos y los documentos que se agreguen,
deben reunir los requisitos exigidos por la Ley de Registro Inmobiliario, el
Código Civil, otras leyes aplicables, el presente Reglamento y demás
disposiciones complementarias que procedan.
La función calificadora es
responsabilidad exclusiva del Registrador de Títulos o del Registrador de
Títulos Adscrito, cuando corresponda, respecto de las actuaciones en las que
intervenga. Es obligatoria, indelegable y se ejerce con independencia
funcional, en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario, del presente
Reglamento, y de otras normas jurídicas aplicables.
La función calificadora
comprende las facultades de:
a) Comprobar que la documentación presentada esté completa y
cumple con los requisitos de forma y fondo establecidos para la actuación
solicitada.
b) Verificar la procedencia o improcedencia, validez y la
naturaleza inscribible del acto o contrato presentado.
c) Examinar y verificar las formalidades y legalidad de los
documentos y de la operación que le es solicitada, para determinar su
procedencia.
d) Examinar y comprobar la legitimidad y capacidad legal de los
otorgantes del acto y/o de los solicitantes.
e) Verificar la competencia del funcionario o Abogado Notario que
autorice, legalice o ante el cual se instrumente el acto.
f) Verificar que se hayan pagado la contribución especial para
integrar el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, así como cualquier otro
impuesto o tasa que corresponda.
g) Solicitar cualquier documentación complementaria que considere
conveniente.
h) Citar, si lo considera pertinente, al o a los solicitantes,
propietarios y/o beneficiarios de cargas y gravámenes, o a sus representantes,
si los hubieren, para que ratifiquen o rectifiquen algún documento sobre el que
hubiere alguna duda respecto de su contenido. Artículo 49. En ningún caso el
ejercicio de la función calificadora es apta para subsanar los defectos,
errores u omisiones que pudieren contener los documentos presentados.
El Registrador de Títulos
al ejercer la función calificadora no está facultado para presumir aquello que
no está expresamente consignado en los documentos presentados.
En toda decisión emanada de
los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, la función calificadora del
Registrador de Títulos se limita a constatar que no existan vicios de forma
sustanciales.
En caso de existir impedimentos para la ejecución de la decisión
de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador de Títulos debe
comunicar mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que dictó la decisión
dicha situación, solicitando impartir las instrucciones expresas y escritas que
estime convenientes. Mientras el Registro de Títulos no reciba instrucciones
expresas y escritas del Juez o Tribunal no deberá ejecutar la decisión.
El resultado
del ejercicio de la función calificadora se concreta en el acto administrativo
de ejecutar o rechazar definitivamente la solicitud de inscripción, anotación o
certificación y su documentación.
En nuestro
sistema el Registrador de Titulos es un interprete autpriozado de la legalidad
del documento, y nuestro mas alto Tribunal, la Suprema Corte de Justicia, a
dicho que el Registrador es juez
de la legalidad del documento que le es presentado.
En nuestro
ordenamiento jurídico, la calificación entrana una delicada labor profesional,
que precisa tomar en consideración todos los elementos constitutivos de los
derechos reales que recaen sobre los inmuebles. Es obligación del registrador
examinar esos elementos de existencia y validez del documento presentado, verificar
que efectivamente los requisitos establecidos por la plena eficacia, han sido
satisfechos por el interesado, y por lo tanto tiene que depurar la
documentación que se le ha presentado.
La
primera calificación es compartida por la Direccion Nacional de Mensuras
Catastrales, sus Direcciones Regionales, los Tribunales de la Jurisdiccion
inmobiliaria y los Registros de Titulos , con motivo de la materialización del
proceso de saneamiento, lo que da lugar a la inmatriculación o primer registro.
En los actos posteriores, en las actuaciones que siguen al primer
registro, corresponde a los Registros de Titulos calificar los documentos,
salvo los actos de levantamiento parcelarios: el saneamiento, el deslinde y las
modificaciones parcelarias (refundición, subdivisión, urbanización parcelaria y
regularización parcelaria); en cuyos casos corresponde a la Direccion de
Mensuras calificar los aspectos catastrales.
2.- Naturaleza Juridíca de la Calificación Registral
La doctrina iberoamericana levanta la posición de que la calificación
registral tiene un estrecho vinculo con lo judicial, esto asi, porque una
decisión del Registrador tiene un amplio valor y eficacia a las esferas
administrativas y judiciales, porque contra la calificación del registrador se
puede interponer recursos ante los tribunales, y estos se tienen que pronunciar
al respecto.
Gómez Gálligo reputa esta decisión, y sostiene que aunque el Registrador
decide con total independencia sobre una cuestión que afectara de manera
decisiva los derechos de las personas interesadas en la situación incribible,
la calificación no es una función judicial, pues su finalidad no es la de
resolver una situación contenciosa, sino la de decidir si se incorpora o no al Registro
de la Propiedad, con eficacia erga omnes,
y en ocasiones con eficacia constitutiva, lo que constituye una nueva situación
jurídica inmobiliaria.
Otros tratadistas manifiestan que el Registrador en un funcionario de la
jurisdicción voluntaria, porque su actuación esta determinada por instancia de
parte, y existe un indiscutible predominio de interés privado; la actuación de
oficio resulta muy excepcional, y esta determinada por la comisión de un error
puramente material en que incurre el Registro o por motivo del interés publico. Se rige por un
procedimiento especial y no por el procedimiento administrativo común, esta
dirigida a la atribbucion de derechos reales frente a terceros.
En
nuestro país la calificación esta vinculada a la función judicial, porque
muchas veces la decisión emanada del Registrador puede afectar derechos que
están fuera de la orbita de lo administrativo y, además, contra tal decisión
eventualmente se puede interponer el recurso jurisdiccional ante el Tribunal
Superior de Tierras.
Hay
que señalar que la función calificadora también participa de la naturaleza
administrativa del orden judicial. EL Regisdtrador de Titulos depende de la
Direccion Nacional de Refistro de Titulos, que constituye un órgano de la jurisdicción inmobiliaria, y
esta, a su vez, depende del Consejo del Poder Judicial.
3.- El Exceso Calificatorio
Nadie puede
discutir la trascendencia, gravedad y delicadeza de la función calificadora, y
el responsable de vigilar el correcto y equilibrado desenvolvimiento de la
oficina registral inmobiliaria se centra en la figura del Registrador de
Títulos.
Su esfuerzo
tiene que estar dirigido con mucha prudencia, con esmerado tacto y marcada
ecuanimidad, evitando en su exigente función de calificador, que nada le haga
incurrir en excesos o que, en sentido contrario, pueda llegar al defecto o
riesgo que puede impulsar cualquier asomo de ligereza.
Si el
Registrador se excediere, podría contravenir el alto propósito del Registro de
Títulos o Registro de la Propiedad, podría atacar directamente la seguridad
jurídica, la seguridad de tráfico inmobiliario, el crédito territorial, la
publicidad registral y la prioridad.
Al referirse
a la calificación desmedida o excesiva, el autor mexicano Bernardo Pérez del
Castillo afirma que con frecuencia algunos registradores tienden a considerarse
juez de jueces y se introducen al estudio de un documento en los aspectos más
insignificantes, lo que conlleva muchas veces al entorpecimiento y dilatación
en el proceso registral, así como el innecesario congestionamiento de los
documentos, y en algunas ocasiones, puede fomentar la corrupción.
El
Registrador tiene que procurar certeza y confianza, el llamado ius certum o seguridad del derecho,
actuar en todo momento como un genuino celoso centinela de los derechos
registrados, pero al hacerlo no puede perder de vista que tiene que armonizar
ese buen propósito, que no es más que la seguridad jurídica, con la necesidad de
agilizar el despacho del expediente, a fin de que la respuesta sea oportuna,
que no es otra cosa que la seguridad de tráfico inmobiliario.
Lo que
persigue el sistema registral dominicano con una escrupulosa calificación, es
evitar el ingreso al Registro de documentos deficientes que puedan conspirar
con el esfuerzo originario que se hizo con el saneamiento, se adoptaron todos
lo cuidados para garantizar que los derechos ingresaran con toda limpieza,
absolutamente saneados.
4.- Caracteres de la calificación registral
Son varios los caracteres
que se pueden verificar en la calificación registral, así se puede asegurar que
la función calificadora revela una exclusividad a cargo del Registrador de
Títulos, quien lo realiza con entera libertad, absoluta independencia, total
autonomía, y sin que en ningún caso pueda delegarla.
La norma contenida en el
Artículo 46 del Reglamento General de los Registro de Títulos, modificado,
indica que la función calificadora es responsabilidad exclusiva del Registrador de Títulos. Ahí queda
retratado el carácter de exclusividad.
Wilson Gómez, citando a los
argentinos García Coni y Ángel Frontini, señala que estos últimos autores
establecen en su obra titulada Derecho Registral Aplicado que: “Ya no se
discute que el registrador debe calificar los documentos, pues no es un
amontonador de papeles que mecaniza su labor, sino un especialista que cumple
una tarea intelectiva”.
El Registrador tiene la
obligación de calificar, y se cumple el carácter de obligatoriedad calificatoria
en la letra del artículo 47 del antes indicado Reglamento cuando establece lo
siguiente: “La función calificadora es obligatoria, indelegable y se ejerce con
independencia funcional, en el marco de la Ley de Registro Inmobiliario, del
presente Reglamento, y de otras normas jurídicas aplicables.
El carácter de motivación
se materializa cuando el Registrador, en ocasión de rechazar definitivamente la
solicitud de inscripción por un defecto insubsanable u observa el expediente
para que sea corregida una deficiencia subsanable, produce el correspondiente
escrito motivado.
Naturalmente, si el
Registrador comprueba que el expediente o documento que le es presentado cumple
con las exigencias de forma y fondo establecidas, tiene que ejecutar la
solicitud de inscripción, anotación o certificación, según lo establece la
norma contenida en el Artículo 56 del Reglamento General de Registro de
Títulos, modificado.
5.- Los alcances y límites de la calificación registral
La calificación tiene
aplicación sobre todo documento inscribible presentado en el Registro; empero,
los sistemas registrales no le otorgan los mismos alcances, ni iguales límites,
ni la misma amplitud a este principio.
En nuestro sistema, el
alcance de la calificación con respecto al documento privado es bastante
amplio, comprende las facultades de comprobar que la documentación presentada
esté completa y que cumpla con los requisitos de forma y fondo establecidos
para la actuación registral de que se trate; puede examinar y verificar la legalidad de los
documentos, la ratificación o rectificación documental, apreciar la
legitimación de firmas, establecer la capacidad de los otorgantes y hasta hacer
la comprobación de que se han cumplido las obligaciones fiscales o tributarias.
El criterio jurisprudencial
de que “El Registrador de Títulos
es juez de la legalidad del acto que se le somete”, corona la amplitud
reservada a la calificación registral, y es que el Registrador puede
incursionar en la parte intrínseca del documento, puede, incluso, hacer comparecer
a los interesados o apoderados para hacer comprobaciones y despejar dudas.
En vista de la gravedad que
implica la función registral en nuestro sistema, el rol de calificar a fondo
que pone sobre los hombros del Registrador es de una gran responsabilidad; es
por ellos que este debe estudiar exhaustivamente el expediente, cada uno de los
documentos que lo integran, más aún porque, como se sabe, no siempre se exige
al Abogado Notario la instrumentación del acto público o auténtico, a la fecha puede
hacerlo bajo acto privado con las firmas notariadas, y tratándose de un
Registro con inscripción constitutiva y convalidante, los ciudadanos tienen que
ser necesariamente de alta prudencia, sin que esto quiera decir que deba
excederse en la calificación.
Esta amplia facultad
calificatoria, generadora de un alto nivel de seguridad jurídica, se verifica,
además, entre otros sistemas registrales, en los de Austria, Alemania,
Inglaterra y Suiza.
Sin embargo, el Registrador
al calificar también tiene sus límites y no está facultado para subsanar motu
propio deficiencias u omisiones importantes que pudieren revelarse en los
documentos que le son presentado, ni tampoco presumir lo que no está
expresamente consignado en los
mismos.
En lo concerniente a la
calificación del acto puramente administrativo, el Registrador de Títulos tiene
una facultad intermedia, limitada en cuanto el documento privado; sin embargo,
no tanto así como la restricción que impone el documento de naturaleza
judicial, caso en el cual el esfuerzo calificador solo se contrae a los
elementos extrínsecos, pero tampoco con las amplitudes y libertades con que se
escruta el acto privado.
En la situación relativa al
acto de orden judicial, la calificación se contrae a los aspectos formales, de
congruencia de las decisiones bajo las modalidades de sentencia, ordenanza,
auto y resolución, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento que se ha
observado, de tracto sucesivo, legalidad, competencia y justa causa.
En lo que tiene que ver con
la calificación de los actos que emanan de la autoridad judicial, la norma
contenida en el Artículo 51 del Reglamento General de Registro de Títulos,
señala que la función calificadora del Registrador de Títulos estará limitada a
constatar que no se verifiquen vicios de forma que eventualmente pudieran resultar sustanciales.
En nuestro sistema
registral, si el Registrador de Títulos se encontrare en la imposibilidad de
ejecutar una decisión de un
Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, debe comunicar la situación mediante
escrito motivado al Juez o
Tribunal que dictó la decisión, solicitando impartir las instrucciones expresas
y escritas que estime convenientes, conforme con la norma contenida en el
Artículo 52 del Reglamento General de Registros de Títulos.
6.- La Precalificación
Es una fase interna
relativa al procedimiento de ejecución de un determinado expediente impulsado
por una actuación registral; en esta un profesional del Derecho con un
importante nivel de capacitación profesional en la material recibe el expediente,
por lo general de la fase de inscripción y comprueba que han sido cumplidos los
principios registrales, las leyes, reglamentos, normas complementarias y
requisitos establecidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.
El pre calificador
verificará lo concerniente al tracto sucesivo, actuaciones en curso y si cumple
con todas las exigencias técnicas establecidas (entre ellas completar
plantillas…).
Es obvio que la
precalificación no puede considerarse como una calificación previa, pues la
calificación registral es una facultad única del Registrador de Títulos, quien
es absolutamente responsable de la misma; se trata entonces de una ayuda
propuesta que queda bajo su absoluta consideración.
7.- El resultado de la función calificadora
El Artículo 56 del
Reglamento General de Registro de Titulos dice que “ El resultado del ejercicio
de la función calificadora se concreta en el acto administrativo de ejecutar o
rechazar definitivamente la solicitud de inscripción, anotación o certificación
y su documentación.”
En realidad el resultado
del ejercicio de esta función consiste en admitir la inscripción, o sea,
hacerla definitiva tras calificarla favorablemente y, por tanto ordenar su
ejecución; en caso contrario, rechazar el documento o expediente; una tercera
posibilidad consiste en observarlo, tras determinar que acusa una deficiencia
subsanable.
En el caso de que el
expediente sea observado por estar afectado por un defecto subsanable, el
Registrador deberá inscribirlo de manera provisional por quince días. Dentro de
ese plazo tienen que ser rectificadas las deficiencias, en caso contrario se
producirá la caducidad de pleno derecho.
Si el interesado subsana,
la inscripción provisional se convierte en definitiva y la fecha se retrotrae a
la fecha del asiento de presentación consignado en el Libro Diario.
Mientras tenga vigencia la
inscripción provisional, el documento o expediente que ingrese al Registro,
relacionado con el inmueble afectado, tiene que ser visto escrupulosamente por
el Registrador, quien adoptará la decisión de lugar.
Si el expediente ingresa al
Registro y se establece que no está completo o presenta defectos insubsanables,
el mismo se debe de rechazar de manera definitiva, mediante un oficio expreso y
motivado por el Registrador. En el cual se debe exponer los hechos y el
fundamento jurídico, expresando los medios que sustentan el rechazo, el órgano
por ante el cual se puede recurrir la decisión y el plazo reservado para
interponer el Recurso Jerárquico.
Dentro de las
irregularidades insubsanables el Artículo 58 establece:
a) La legalización de
firmas o instrumentación del acto auténtico por quien no está facultado para
ello a la fecha de su emisión.
b) La falta de calidad del
otorgante para el acto de que se trata.
c) La presentación de un acto no permitido por las normas que
regulan la materia.
d) La instrumentación de
actos que no cumplan con los requisitos de fondo y de forma establecidos por la
Ley de Registro Inmobiliario y este Reglamento.
e) Los actos que presenten
vicios de forma sustanciales al no consignar, consignar erróneamente o de forma
insuficiente o equívoca los datos que permitan aplicar correctamente el
principio de especialidad en relación a los sujetos, al objeto y a la causa del
derecho registral.
f) La instrumentación de
actos que no cumplan con los requisitos establecidos en la Ley del Notariado o
de otras disposiciones legales.
Si el Registrador de
Títulos presume la falsificación o adulteración de un documento, dentro del
plazo correspondiente para resolver la actuación, procederá al rechazo de la
misma y remitirá el expediente a la Dirección Nacional de Registro de Títulos,
a los fines de que ésta adopte las providencias de lugar.
Cuando se compruebe que un
expediente cumple con todos los requisitos de forma y fondo, o formuladas
observaciones al mismo y estas hayan sido corregidas adecuadamente dentro de
los plazos establecidos, el Registrador de Títulos procederá a ejecutarlo.
Existe un recurso para
atacar la calificación negativa del Registrador; se denomina jerárquica, y se
interpone ante el superior jerárquico inmediato de dicho oficial público, el
Director Nacional de Registro de Titulos; y, en la eventualidad de que este
identifique con la calificación que ha dado al caso el Registrador entonces,
contra esta decisión se puede interponer el recurso Jurisdiccional ante el
Tribunal Superior de Tierras.
En caso de que un
expediente comprenda más de una actuación sustentadas en actos de disposición
voluntaria, y algunas puedan ser ejecutadas y otras no, se procederá al rechazo
del expediente indicando las actuaciones que son procedentes para que puedan
ser introducidas individualmente nuevamente.
Con la interposición de
estos recursos, el asiento de representación levantado en el Libro Diario se
reserva automáticamente hasta que se agoten la acción y los recursos
administrativos.
Las faltas o defectos
subsanables comprobadas por el Registrador se resuelven entre nosotros cuando este, mediante un oficio
motivado, otorga al interesado un plazo no mayor de quince días, para que lo
corrija o subsane; dicho Registrador procurará que su actuación sea asentada en
el Registro Complementario.
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