Es una de las preguntas más frecuentes que recibimos de clientes que viven fuera del país: "Soy extranjero, ¿puedo comprar una casa, un apartamento o un terreno en República Dominicana?" La respuesta corta es sí, sin restricciones legales especiales. En Abogados Siglo 21 le explicamos, con base legal real, cómo funciona este proceso, qué requisitos debe cumplir, y —lo más importante— cómo evitar los riesgos que enfrentan muchos compradores extranjeros por no investigar antes de comprar.
La base legal: un mercado abierto desde 1998
Actualmente, no existen impedimentos legales para que un extranjero compre inmuebles en la República Dominicana. Este mercado abierto se consolidó con el Decreto núm. 21-98, que eliminó la exigencia previa de una autorización ejecutiva para que un extranjero pudiera adquirir bienes inmuebles en el país. Desde entonces:
- No necesita ser residente dominicano para comprar, vender o poseer un inmueble.
- No necesita un socio o representante dominicano.
- No existe límite en la cantidad de propiedades que puede adquirir.
- Los derechos de propiedad que usted adquiere son exactamente los mismos que los de cualquier ciudadano dominicano, protegidos por el sistema de registro de la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario.
Requisitos y documentación que debe preparar
Aunque no hay restricción legal para comprar, sí existen requisitos documentales, principalmente vinculados al cumplimiento de las normas dominicanas contra el lavado de activos. En términos generales, deberá presentar:
- Pasaporte vigente y, según el caso, un segundo documento de identidad.
- Un formulario tipo "Conozca a su Cliente" (KYC).
- Prueba del origen lícito de los fondos con los que realizará la compra (carta laboral, constancia de su empresa, o documentación equivalente).
- Comprobantes de ingresos y estados de cuenta bancarios recientes.
- Declaraciones de impuestos de los últimos años, en algunos casos, especialmente para residentes en territorios con reportes fiscales exigentes como Estados Unidos.
- Si está casado, generalmente se solicita también la documentación y firma correspondiente de su cónyuge.
Adicionalmente, para que el Certificado de Título del inmueble pueda registrarse formalmente a su nombre, deberá tramitar su incorporación al sistema de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), obteniendo el número de identificación tributaria correspondiente — un trámite sencillo que normalmente se gestiona durante el propio proceso de compra.
¿Comprar le da automáticamente residencia?
No, comprar una propiedad no otorga residencia automática. Sin embargo, si el valor del inmueble es igual o superior a US$200,000, usted puede optar por solicitar una visa de inversionista, que le permite residir legalmente en el país. No es un requisito para comprar, pero es un beneficio que muchos compradores extranjeros desconocen, y vale la pena explorarlo si su plan incluye pasar temporadas prolongadas en República Dominicana.
Incentivos fiscales: la Ley CONFOTUR
Si su inversión está relacionada con proyectos turísticos o de ciertas zonas de desarrollo designadas, la Ley núm. 158-01, sobre Fomento al Desarrollo Turístico, que crea el CONFOTUR (Consejo de Fomento Turístico), puede eximirle del pago del impuesto de transferencia inmobiliaria y del impuesto anual sobre la propiedad durante un período determinado, siempre que el proyecto cumpla con los requisitos establecidos para acogerse a este régimen. No todo inmueble califica automáticamente — es importante verificar con anticipación si la propiedad que le interesa está amparada por este beneficio.
Los impuestos que debe conocer al comprar
Independientemente de su nacionalidad, toda operación inmobiliaria en el país está sujeta, en términos generales, a:
- Impuesto de Transferencia Inmobiliaria: alrededor del 3% sobre el valor de la venta.
- Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI): impuesto anual sobre la propiedad, aplicable según el valor de esta.
- Impuesto sobre la renta por ganancia de capital, aplicable en caso de una eventual venta futura del inmueble con beneficio.
El riesgo más grande para un comprador extranjero: comprar sin investigar
Aquí está el punto que, con toda honestidad, más nos preocupa como firma: los compradores extranjeros suelen ser el blanco preferido de vendedores de mala fe, precisamente porque muchas veces no pueden visitar el país con frecuencia, no conocen el sistema legal dominicano, y confían en fotos, videos y la palabra de un intermediario.
Ya contamos en este blog la historia real de un cliente que perdió RD$6 millones por comprar una propiedad sin investigarla adecuadamente — un riesgo que se multiplica cuando el comprador se encuentra a miles de kilómetros de distancia. Puede leer la historia completa aquí: "El cliente D perdió RD$6 millones por no investigar la casa que compró en Santiago de los Caballeros".
Antes de enviar un solo dólar o peso, una investigación jurídica seria debe verificar, como mínimo, la situación registral del inmueble, la legitimidad del vendedor para disponer del bien (incluyendo su estado civil), la existencia de cargas, gravámenes o litigios pendientes, y la correspondencia entre lo que usted ve en las fotos y lo que realmente dice el Certificado de Título.
Cómo le ayudamos si usted está comprando desde el extranjero
En Abogados Siglo 21 representamos regularmente a clientes dominicanos y extranjeros que compran propiedades a distancia. Realizamos la investigación jurídica del inmueble, verificamos la documentación del vendedor, y le acompañamos en cada paso del proceso de compra — todo esto sin que usted tenga que estar físicamente en el país para cada trámite.
📲 Escríbanos por WhatsApp: +1 (849) 265-0004
Cuéntenos qué propiedad está considerando comprar en República Dominicana, y permítanos verificar que su inversión esté verdaderamente segura antes de que usted firme o transfiera su dinero.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye la asesoría legal personalizada. Las leyes fiscales y los incentivos como CONFOTUR pueden variar según el proyecto y la ubicación del inmueble; consulte siempre las condiciones vigentes de su caso particular. Para más contenido sobre derecho inmobiliario, sucesiones y familia en República Dominicana, visite nuestro blog Abogados Siglo 21.